Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как лучше провести расчет по сделке с недвижимостью». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты назвали нововведения продолжением борьбы государства с легализацией преступных доходов. «Задача контроля состоит в том, чтобы при любых сделках с недвижимостью стороны были готовы подтвердить легальность происхождения своих денег», — отметил Родион Ларченко из бюро Asterisk.
Как это скажется на сделках с недвижимостью
Для большинства участников рынка недвижимости серьезных изменений не произойдет. В первую очередь поправки коснутся косвенного владения — когда недвижимость оформляется на номинального собственника или доверенное лицо, считает Денис Фролов из BMS Law Firm. «К подобной схеме прибегают, как правило, коммерсанты, имеющие проблемы с кредиторами, и чиновники», — сказал юрист. Но никто не мешает покупателю получить заем от состоятельного родственника на покупку недвижимости. Возврат займа, разумеется, контролировать невозможно. Либо стороны сделки могут определить стоимость недвижимости ниже контрольного порога, а остаток реальной суммы вынести в отдельный договор, добавил он.
По мнению Марины Толстик из «Миэль», дополнительный контроль сделает невозможным занижение стоимости продаваемого объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а налоговую базу — более прозрачной. Покупатель будет более защищен — продавцу теперь нет смысла занижать стоимость.
«Продажи от этих мер точно не остановятся и даже не замедлятся. Для тех, кто указывает в договоре купли-продажи полную стоимость, не изменится ровным счетом ничего. А в целом рынок станет более прозрачным», — считает эксперт. Единственный неясный момент в этом законе — сама процедура проверки ячеек депозитария, пересчет денежных средств. Кто и каким образом будет это делать — пока непонятно, заключила Марина Толстик.
Использование аккредитивов — разновидность безналичного расчета. Это второй по надежности способ проведения финансовой части сделок с недвижимостью. Аккредитив (блокированный лицевой счет) — денежный документ-распоряжение от покупателя, согласно которому банк обязуется выплатить продавцу нужную сумму в безналичном формате. Средства при этом замораживаются на оговоренный срок. После подписания соглашения с банком продавец и покупатель оформляют и регистрируют договор о смене права собственности на приобретаемую квартиру.
Это альтернатива использованию сейфовой ячейки, вместо которой используется аккредитивный счет (его открывает покупатель). Продавец получает доступ к средствам, как и при предыдущем способе оплаты, только после предоставления документов о том, что право собственности на квартиру перешло приобретателю недвижимости. Полномочия по переводу денег передаются банку.
Банковский аккредитив — это способ безналичного расчета, при котором деньги за квартиру хранятся в банке, а тот переводит их продавцу уже после регистрации сделки.
Это безопасный способ по нескольким причинам:
- это безналичный расчет — деньги хранятся не в сейфе банка, а на счете, доступ к которому есть только у банка;
- открыть аккредитив можно без присутствия продавца;
- банк переведет деньги на счет продавца, только если переход права собственности будет зарегистрирован.
Получается, банк выступает третьей стороной: получает деньги, хранит у себя и отдает, только когда убедится, что сделка зарегистрирована.
Разберем по шагам, как передают и получают деньги с помощью аккредитива:
-
покупатель открывает в банке аккредитивный счет на имя продавца;
-
покупатель переводит на этот счет всю сумму за квартиру;
-
Росреестр регистрирует переход права собственности;
-
продавец показывает банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи, или выписку из ЕГРН, или любой другой документ, который указали в договоре в условиях доступа к аккредитиву;
-
продавец получает деньги на свой счет.
Pиcки cдeлки c юpидичecким лицoм
Ecли нe yчecть ocoбeннocти cдeлки c opгaнизaциeй, дoгoвop кyпли-пpoдaжи мoгyт aннyлиpoвaть в cyдe. Пpaвo coбcтвeннocти вepнeтcя к пpeжнeмy влaдeльцy, a пoкyпaтeлю пpидeтcя взыcкивaть c нeгo дeньги.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcaл coтpyдник, y кoтopoгo нe былo нa этo пpaв. Oбычнo cдeлкy c нeдвижимocтью зaключaeт гeнepaльный диpeктop, диpeктop или пpeдceдaтeль пpaвлeния. Ecли дoкyмeнты пoдпиcывaeт дpyгoй coтpyдник, нaпpимep, глaвный бyxгaлтep — y нeгo дoлжнa быть дoвepeннocть.
Opгaнизaция — бaнкpoт. Ecли кoмпaния пpoxoдит пpoцeдypy бaнкpoтcтвa, ee имyщecтвo peaлизyют нa ayкциoнe, a выpyчeнными дeньгaми зaкpывaют дoлги. Нeкoтopыe фиpмы пытaютcя caмoвoльнo пpoдaть нeдвижимocть, нo кpeдитopы мoгyт ocпopить cдeлкy в cyдe.
В договоре купли-продажи непременно должны указываться субъекты сделки, её предмет и условия, ряд которых отнесён законодательством к обязательным. Любые условия определяют юридические последствия, возникающий в силу заключения сделки, но некоторые должны присутствовать в обязательном порядке. В договоре-купли продажи квартиры непременно должны содержаться сведения о:
• субъектах (продавце и покупателе);
• предмете договора (ст. 554 ГК РФ), в качестве которого и выступает жилая недвижимость в виде квартиры — необходимо указать адрес, этаж, общую площадь;
• сущности сделки — указание на то обстоятельство, что происходит именно купля-продажа, чтобы не оставить возможности считать сделку дарением, рентой или чем-то ещё;
• цене договора (ст. 555 ГК РФ) — согласованная сумма, которую должен перечислить покупатель продавцу.
К обязательным условиям относится так же перечисление в договоре всех жильцов, которые могут пользоваться квартирой после её продажи. Это делает обязательным п. 1 ст. 558 ГК РФ. Такие лица делятся на две группы:
• право пользования квартирой сохранится за ними пожизненно. В основном эта группа представлена теми, кто проживал в квартире до приватизации, но отказался принимать участие в ней, сохранив возможность пожизненного использования жилья;
• граждане проживают временно, до тех пор, пока не решатся какие-то другие вопросы, что позволит им освободить жилплощадь и прекратить регистрационный учёт. В таком случае указывается дата прекращения регистрации по адресу и переезда на новое место жительства.
Обременением считается только первый вариант. Разумеется, всё это обязательно для тех случаев, когда право пользования квартирой у каких-то лиц сохраняется после её продажи.
Вид договора цессии должен быть идентичен первоначальному договору: в письменном виде, нотариально заверен или занесен в государственный реестр. В обоих договорах должен быть указан тип передаваемого права, обязанности сторон, ответственность в случае нарушения. Затем необходимо приложить документы, которые и являются причиной для совершения сделки (в каждом конкретном случае нужны определенные документы).
Дата заключения договора является моментом передачи права. Но для каждого случая условия цессии разнятся, поэтому должник всегда может проконсультироваться с юристом.
Процедура цессии признается законной, если были выполнены требования:
-
по аналогичным сделкам требование не передавалось;
-
цедент передает права на тех же условиях и в том же объеме, коими располагал и сам;
-
должник не против проведения операции;
-
должник в курсе совершения сделки.
В случае долевого строительства соглашение цессии подтверждает передачу прав на жилье от дольщика сторонним лицам. Но поскольку жилье еще не построено, дольщик передает право требования, а не право собственности.
Когда речь идет о недостроенных жилых объектах, всегда нужна регистрация договора в Росреестре. Передача права по ДДУ имеет и другие особенности:
-
часто строительная компания требует комиссию за передачу по ДДУ. Оспорить этот шаг в суде можно, но процесс занимает время, за которое дом может быть передан в использование;
-
с момента регистрации ДДУ до подписания документа о передаче прав – в этот период и оформляют договор цессии;
-
в случае с ипотечными квартирами потребуется согласование договора в банке.
При составлении договора цессии ДДУ важно указать:
-
данные сторон;
-
дату вступления договора в силу;
-
обязанности и права сторон;
-
разрешение от компании застройщика;
-
предмет сделки;
-
меры ответственности в случае невыполнения обязанностей.
В чем разница ситуаций?
Разница между сделками компаний и физлиц связана с разными целями покупки и продажи земли, а также порядком налогообложения дохода.
Кроме того, расчеты наличными в РФ между компаниями могут производиться только в размере, не превышающем 100 тыс. руб. Если сумма сделки больше, то обязательны безналичные расчеты. Для физлиц таких ограничений не существует.
Отличие сделок между гражданами и юрлицами:
- компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
- договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
- разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.
Если продавец земли – юрлицо и работает на общей системе налогообложения, то при получении дохода от продажи придется заплатить 20%, если на упрощенной системе, то 6-15%.
Условия получения доступа к деньгам продавцом
Расчеты по сделкам с использованием банковских сервисов строго регламентированы и изменить установленный порядок вещей — невозможно.
Это касается всех этапов проведения расчета, кроме одного — условий получения продавцом доступа к деньгам.
Банк гарантирует только сохранность денежных средств. А вот условия, при выполнении которых продавец недвижимости получит доступ к деньгам, зависят только от договоренности сторон.
На участниках сделки сделки лежит ответственность за правильное оформление условий доступа. Ошибки будут стоить участникам сделки дополнительных усилий и потраченного времени.
О каких условиях идет речь?
Для получения доступа к деньгам продавец обязан предоставить следующие документы:
Во первых, во всех случаях:
- Документы, подтверждающие регистрацию права собственности на покупателя;
Во вторых, в случае необходимости:
- Документы, подтверждающие снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц;
- Документы, подтверждающие регистрацию обременения в виде залога в пользу банка-кредитора;
- Документ, подтверждающий подачу закладной по кредиту на регистрацию в Росреестр.
Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.
Решение № 2-2061/2015 2-2061/2015~М-1502/2015 М-1502/2015 от 5 мая 2015 г. по делу № 2-2061/2015
Железнодорожный районный суд г. Улан-Удэ в составе судьи Кушнаревой И.К., при секретаре Дугаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Луневой Е.И. к Тарасюк Е.В. о взыскании денежных средств,
Обращаясь в суд, индивидуальный предприниматель Лунева Е.И. просила взыскать с Тарасюк Е.В. стоимость недвижимого имущества площадью . кв.м., в сумме . руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме . руб.
Требования мотивированы тем, что стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (как единого помещения магазина), расположенного по адресу: , , состоящего из нежилого помещения площадью . кв.м. и нежилого помещения площадью . кв.м. При этом стороны согласовали покупную цену недвижимого имущества в сумме . руб. Однако, покупатель Тарасюк Е.В. оплату не произвела.
Истец ИП Лунева Е.И. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель истца по доверенности Бухарметова С.А. иск своего доверителя поддержала суду пояснила, что по договору купли-продажи ИП Лунева Е.И. за согласованную между сторонами цену в сумме . руб. продала Тарасюк Е.В. недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений: площадью . кв.м. и . кв.м. Данное имущество продано как единой целое – магазин. Между тем, в договоре по просьбе истца в целях избежания уплаты налога, была указана стоимость продаваемого имущества в сумме . руб.: за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб., за нежилое помещение площадью . кв.м. – . руб. При участии в судебном разбирательстве по спору о расторжении договора купли-продажи ответчик не отрицала, что сторонами в действительности согласована стоимость недвижимого имущества в сумме . руб., что подтверждается решением районного суда от 19.08.2014 г. и апелляционным определением Верховного суда Республики Бурятия от 01.12.2014 г. Управлением Росреестра по Республике Бурятия произведена государственная регистрация перехода права собственности только на одно жилое помещение площадью . кв.м. (стелобат). В государственной регистрации нежилого помещения площадью . кв.м. отказано. Действительная продажная стоимость нежилого помещения площадью . кв.м от общей суммы . руб. составляет . руб. Ответчиком оплата покупной цены недвижимого имущества не произведена. По ее мнению, оплата должна подтверждаться письменными документами, например, распиской, которой у ответчика не имеется. Просила иск удовлетворить.
Представитель истца по доверенности Иванов А.А. поддержал доводы искового заявления.
Ответчик Тарасюк Е.В. в суд не явилась, причины неявки не известны.
Представитель ответчика по доверенности Пиц О.В. иск не признала, суду пояснила, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения денежные средства в сумме . руб. были переданы представителю ответчика по доверенности Иванову А.А., который имел полномочия на получение денежных средств. О полной оплате стоимости имущества указано в самом договоре купли-продажи. Об отсутствии претензий друг другу стороны указали в передаточном акте от 24.09.2013 г. При этом, расписка не составлялась, поскольку расчет в полном объеме произведен до подписания договора купли-продажи, о чем указано в самом договоре. Документы на государственную регистрацию перехода права собственности были представлены сторонами в Управление Росреестра, при этом представитель истца Иванов А.А. никаких претензий по поводу неоплаты не высказывал, приостановление регистрации по этой причине не требовал. И до подачи настоящего иска в суд истец не обращался к ответчику с требованиями об оплате стоимости проданной им недвижимости. Просила в удовлетворении иска отказать.
Суд рассмотрел дело при имеющейся явке.
Суд, выслушав стороны, исследовав доказательства по делу, приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Из материалов дела следует, что 24.09.2013 г. между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: .
В соответствии с договором продавец ИП Лунева Е.И. в лице Иванова А.А., действующего на основании доверенности от 19.09.2013 г., продала, а покупатель Тарасюк Е.В. приобрела в собственность указанное недвижимое имущество, состоящее из двух нежилых помещений площадью . кв.м. и . кв.м.
В п. 4 договора указана стоимость имущества нежилое помещение площадью 24 кв.м. – . руб., нежилое помещение площадью . кв.м – . руб.
Между тем, в судебном заседании стороны не оспаривали, что при заключении договора ими согласована стоимость недвижимого имущества (двух нежилых помещений) в сумме . руб. Данная стоимость не изменялась, а в договоре прописана иная цена в целях избежания уплаты налога.
В п. 5 договоре указано на то, что расчет между сторонами произведен в полном размере до подписания договора.
В передаточном акте проданной недвижимости от 24.09.2013 также указано, что настоящим актом каждая из сторон по договору подтверждает, что у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Спорный договор прошел государственную регистрацию в установленном ст. ст. 551, 558 ГК РФ порядке.
Переход права собственности на нежилое помещение площадью . кв.м. зарегистрирован управлением Росреестра по Республике Бурятия, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Суд считает, что перечисленные документы следует считать допустимыми доказательствами факта оплаты по договору купли-продажи и выполнения, таким образом, ответчиками своей обязанности по данному договору.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Судом установлено, что между сторонами при заключении договора купли-продажи от 24.09.2013 г. согласована цена договора в размере . руб. При этом в дальнейшем стоимость не изменялась, а в тексте договора по просьбе истца прописана иная цена только для предоставления сведений в налоговый орган с целью уплаты налога в меньшем размере либо освобождении от налога. Данный факт сторонами не оспаривался.
Учитывая, что договор купли-продажи от 24.09.2013 г. содержит сведения о получении денежных средств продавцом от покупателя в полном объеме в счет оплаты стоимости недвижимого имущества до его подписания, довод о том, что ответчик не оплатила стоимость имущества не состоятелен. Ссылка представителя истца Бухарметовой С.А. о том, что ей стало известно о договоренности сторон продать и приобрести имущества за цену в сумме . руб. только после вступления в судебный процесс, свидетельствует об изменении договора, не верен. Так как, любые изменения существенных условий договора, после его подписания, в силу ст. 452 ГК РФ, совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с абз. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Условие о цене договора является существенным. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ч. 1 ст. 555 ГК РФ).
К каким способам чаще всего прибегают на вторичном рынке, а к каким – на первичном?
Самый популярный способ расчетов при покупке на вторичном рынке – через банковскую ячейку.
Он может проводиться в два этапа (с закладкой половины или другой части суммы, а потом оставшихся средств после регистрации). Это безопасный и не слишком дорогой способ, который прекрасно подойдет и в том случае, если вы оформляете купчую в простой письменной форме без заверения у нотариуса. Для более безопасных расчетов рекомендуется взять у продавца расписку после того, как он заберет деньги из ячейки.
Популярны также депозиты нотариусов и безналичные расчеты со счета на счет. На первичном рынке оплата договора долевого участия в строительстве или иного инвестиционного соглашения происходит на счет застройщика. Если предусмотрены расчеты с использованием рассрочки, то оплата может вноситься поэтапно, согласно условиям договора. Иногда оплата вносится и наличными в кассе, но с обязательной выдачей квитанции покупателю.
Как происходит сделка купли-продажи недвижимости
Порядок действия участников сделки:
- Согласование сторонами стоимости объекта, порядка и способа расчета, обсуждение условий заключения договора.
- Продавец собирает пакет документов для продажи:
- правоустанавливающие документы (договор приватизации, купли-продажи, дарения..);
- технический паспорт помещения;
- паспорта собственников;
- выписка из ЕГРП;
- доверенность (если продажа по доверенности);
- распоряжение органов опеки на продажу недвижимости (если собственники несовершеннолетние дети или недееспособный, находящийся под опекой);
- документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка о зарегистрированных в продаваемом помещении лиц.
- Подача документов на регистрацию перехода права в Росреестр или МФЦ.
- Оплата госпошлины (по соглашению сторон).
- После регистрации перехода права продавец получает зарегистрированный договор купли-продажи, покупатель – договор и выписку из ЕГРП, в которой он указан новым собственником.
- Стороны подписывают передаточный акт.
Продавец освобождает объект недвижимости, получает деньги и передает ключи и расписку в получении денег покупателю.
Расчеты наличными денежными средствами
Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:
- если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;
- если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.
Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.