Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Специальные условия уведомления о продолжении арендных отношений
Чаще всего, участники арендных отношений, прописывают в договоре аренды определенные действия со стороны арендаторы для продления срок действия договора. Например, если за 60 дней до окончания срока аренды, установленного определенным пунктом договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, то договор аренды автоматически пролонгируется на тот же срок. То есть бывает так, что арендатор не соблюдает установленный договорной порядок уведомления о своем дальнейшем желании продолжать арендовать имущество.
В связи с этим возникает вопрос: приведет ли неисполнение арендатором действий по пролонгации аренды к прекращению договора аренды?
Преимущественное право на заключение договора аренды нежилого помещения, как прописать?
Преимущественное право на заключение договора аренды: как правило этот пункт в договоре прописывается так:
Арендатор, по истечении срока Договора, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок.
ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
1. Если иное не предусмотрено законом
или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Другой комментарий к статье 621 Гражданского Кодекса РФ
1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.
2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно на вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых или упразднения торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007 // СПС «КП».
Судебная практика отрицает существование преимущественного права на заключение договора на новый срок у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию (п. 2 ст. 609 ГК; п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ).
———————————
См. также: п. 34 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.
4. Несвоевременная уплата арендных платежей, нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений арендатором условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .
———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. N КГ-А40/2224-06 и ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006 // СПС «КП».
5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условия о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 комментируемой статьи: «.при прочих равных условиях.» Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .
———————————
См.: п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
6. Обязательной предпосылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является письменное уведомление арендатором арендодателя о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.
Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть сделано в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление письменного уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.
7. Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок .
———————————
См.: п. 33 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок и при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом (в том числе на торгах), то он нарушит преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде (1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо (2) только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не нарушается в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма (п. 1) комментируемой статьи не предусматривает .
———————————
См.: п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66. Вместе с тем суды нередко защищали интересы арендаторов при наличии одного лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См.: Определения ВАС РФ от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 и от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009 и от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009 // СПС «КП».
Перевод прав и обязанностей по новому договору на прежнего арендатора возможен и в ситуации, когда новый договор был заключен по результатам торгов, причем вне зависимости от участия в них прежнего арендатора. Однако в защите преимущественного права может быть отказано, если арендодатель до заключения договора с победителем торгов предложил арендатору заключить договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался либо не принял этого предложения в указанный в нем срок (п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73).
8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях. Например, при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. 429, 445 ГК) .
———————————
Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05 и от 5 июня 2012 г. N 17540/11 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 12; 2012. N 9; Определение ВАС РФ от 24 ноября 2009 г. N ВАС-14788/09; Постановления ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09, ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 // СПС «КП».
Когда выкуп арендованного имущества невозможен
Законом предусмотрены кое-какие ограничения в отношении некоторого имущества (см. п. 3 ст. 624 ГК РФ), в частности, не позволяющие получить в собственность вещь. Эти случаи устанавливаются:
1. Общими нормами закона, определяющими, что вещи и предметы, какие были исключены из гражданского оборота, не могут подлежать выкупу. К таковым, например, относятся различные виды боевого оружия. Если оно и передано в аренду, в договор включен пункт о выкупе, он будет ничтожным.
2. Специальными, особыми нормами и статьями, содержащимися в различных нормативных актах. Например, земля, имеющая определенные виды целевого назначения, не может быть выкуплена, так как это прямо запрещает Земельный кодекс. Нельзя выкупить некоторые виды муниципальной недвижимости (помещений, зданий), предназначенной для осуществления социальных функций.
Прежде чем заключать договор, проконсультируйтесь с юристом о возможных рисках.
Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако на практике возникает множество споров о том, возобновляется или нет на неопределенный срок договор аренды по истечении установленного срока.
Эти споры возникают в связи с различными “дополнительными обстоятельствами”, которые касаются прекращения или продления договора, такими как установление запрета на продление договора в законе или договоре, фактическое продолжение аренды или выражение согласия арендодателя на такое продолжение, несмотря на направленное ранее уведомление о прекращении договора, и т.д.
5.1. Вывод из судебной практики: При противоречии норм Гражданского и Земельного кодексов, регулирующих вопросы продления срока аренды земельного участка на неопределенный срок, действуют нормы Земельного кодекса РФ.
Примечание: При аренде земельного участка в силу п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Соответственно, при противоречии норм ГК РФ и ЗК РФ приоритет имеют нормы последнего. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.
Таким образом, суды в приведенных ниже Постановлениях при разрешении споров о возобновлении договора аренды земельного участка для изыскательских работ на неопределенный срок применяли императивные положения п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают максимальный срок договора аренды для изыскательских работ в один год, указав, что по истечении данного срока договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2.1 договора от 11.12.2006 N 268 стороны определили срок его действия с 11.12.2006 по 11.11.2007. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
При таком положении суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 11.12.2006 N 268 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие 11.11.2007 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ.
Ввиду изложенного вывод судов о ничтожности условий пункта 7.2 договора в части его возобновления на неопределенный срок в случае дальнейшего пользования арендатора участком по истечении срока договора при отсутствии письменных возражений арендодателя также является правомерным…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2012 по делу N А56-42119/2011
“…Пунктом 3.1 договора от 13.11.2008 N 24 стороны определили срок его действия по 30.09.2009. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год.
При таком положении апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ…”
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2008 по делу N А56-3642/2007
“…Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградского области от 07.09.2007 по делу N А56-2308/2007, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 12.02.2008, договор от 01.07.2005 аренды земельного участка для проведения изыскательских работ, заключенный на 1 год, не был и не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ввиду того, что договор аренды от 01.07.2005 N 1350 прекратил свое действие задолго до принятия администрацией Всеволожского городского поселения распоряжения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:07:13-02-077:0032, неверен вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми торгами прав и законных интересов истца…”
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2008 по делу N А56-2308/2007
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 1.2 договора стороны определили срок его действия с 01.04.2005 по 30.03.2006. Это соответствует пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При таком положении арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2005 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации…”
5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, возможно ли возобновить на неопределенный срок договор аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды не подлежит возобновлению на неопределенный срок даже при отсутствии возражений арендодателя, если договором установлен запрет на продление.
Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.
Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)
Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.
В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.
При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.
2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)
Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).
3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.
Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).
Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.
Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).
Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Комментарий к статье 621 Гражданского кодекса РФ
Полное описание
Правовая норма – п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Практические выводы.
1. Договором аренды может быть установлено, что положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не подлежат применению.
Соответствующие оговорки могут быть отражены в договоре следующим образом.
1) «Стороны определили окончание срока действия Договора 31.12.2011 г., при этом для отношений Сторон преимущественное право Арендатора на заключение Договора на новый срок, определенное в ст. 621 ГК РФ, не применяется».
2) «Срок аренды по Договору не подлежит продлению или возобновлению, а также Арендатор не имеет никаких преимущественных прав на заключение Договора на новый срок».
3) «Стороны договариваются, что Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного ст. 621 ГК РФ».
2. Воспользоваться своим преимущественным правом может только добросовестный арендатор.
Не является добросовестным арендатор, допускавший нарушения при исполнении договора аренды. К таким нарушениям, в частности, относятся:
— просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф09-1986/08-С6);
— производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;
— не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);
Изменение договора аренды / Внесение изменений в договор аренды
Жизнь предпринимателя непредсказуема. Бывает, плату за помещение тянуть становится сложно. Место терять не хочется. Хочется текилы и на ручки. Но как вариант — скидку на арендную плату или избавиться от лишних квадратных метров.
Проблема в том, что изменить условия аренды без согласия арендодателя нельзя. Коронавирусные льготы для пострадавшего бизнеса — не в счёт. Да и они кончились в 2020 году.
???? Если арендодатель готов войти в положение и уступить — вам повезло. Скачайте допсоглашение к договору аренды из последнего раздела статьи, заполните и подпишите вместе с арендодателем. Больше ничего не надо.
Без согласия арендодателя снизить расходы можно, если польза от помещения снизилась, и это нельзя было просчитать. Арендатору придётся объяснять причины или идти судиться.
Субъекты преимущественного права аренды
В качестве обязательных условий признания за лицом наличия преимущественного права на заключение договора следует назвать, во-первых, соответствие лица специальным требованиям к субъекту рассматриваемого преимущественного права и, во-вторых, необходимость надлежащего исполнения субъектом анализируемой правовой привилегии обязанностей, возложенных на него договором аренды.
Прежде всего, принципиально важно учитывать, что обладателем преимущественного права на заключение договора аренды является только арендатор как сторона соответствующего соглашения . Не может признаваться субъектом оцениваемого преимущественного права субарендатор, а также лицо, пользующееся имуществом на основании иного договора, чем договор аренды (например, на основании договора безвозмездного пользования) или вовсе без установленных соответствующей сделкой оснований.
См., напр.: Пункт 34 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // СПС «Консультант Плюс».
ООО «ВПШ» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о признании за ним преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, ссылаясь при этом на то, что спорный земельный участок был предоставлен ему в аренду постановлением мэра Калининграда, он является добросовестным пользователем участка, а сам договор не был заключен по вине исполнительного аппарата мэрии. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, применив при этом п. 1 ст. 621 ГК РФ по аналогии.
Суть сделки по перенайму
Перенаем подразумевает под собой передачу прав и обязанностей первоначальным арендатором по договору аренды другому лицу. В ходе такой передачи происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности, выбывает из обязательства, а его место занимает новый арендатор. Данная юридическая конструкция предусмотрена и Гражданским кодексом (п. 2 ст. 615), и Земельным (п. 5 ст. 22). Соответственно, в качестве объекта перенайма может выступать земельный участок или любой объект недвижимости. Причем сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является востребованной, особенно в холдинговых структурах.
В правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по уступке требования и переводу долга, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (см., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327). Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период (как бывает, скажем, при субаренде), а навсегда. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды (в частности, срок договора, размер арендной платы, условия и порядок использования арендуемого имущества).
Обратите внимание! Передача прав и обязательств по договору аренды новому арендатору, относящемуся к субъектам малого и среднего предпринимательства, не лишает последнего преимущественного права при возмездном отчуждении арендуемого имущества, находящегося в государственной (или муниципальной) собственности . Это следует из разъяснений, приведенных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134.
Напомним: условия использования данного права определены ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
В то же время заключение соглашения о перенайме в отношении государственного (муниципального) недвижимого имущества возможно только по результатам конкурса (аукциона) (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 16679/11 по делу N А40-102293/10-148-587). Если обозначенное условие не соблюдено, новый арендатор не вправе реализовать преимущественное право выкупа арендуемого имущества (см., например, Постановление АС МО от 12.08.2015 N Ф05-9921/2015 по делу N А40-182116/14 и Определение ВС РФ от 30.11.2015 N 305-КГ15-15391 по этому делу). Но! В ситуации, когда сделка по перенайму, заключенная без проведения торгов, своевременно не оспорена арендодателем, новый арендатор, по мнению арбитров, не лишается преимущественного права на выкуп арендуемого имущества (при выполнении прочих требований к его реализации) (см. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 N 09АП-27038/2015 по делу N А40-30045/15).
Государственная регистрация сделки
Общеизвестно, что договор аренды, заключенный на срок более одного года, требует государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. ст. 25, 26 ЗК РФ). Договоры уступки и перевода долга тоже требуют государственной регистрации, если они основаны на сделке, которая этого требует (п. 2 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме необходимо зарегистрировать (см. Постановление АС СЗО от 15.06.2015 N Ф07-2953/2015 по делу N А42-6486/2014). Причем датой передачи прав и обязанностей по договору аренды считается дата регистрации соглашения. Указанная дата является расчетной для уплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием объектом аренды.
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет.
Предлагаем ознакомиться Подключение электричества на земельном участке
Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно.
Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка.
При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА
Предмет договора аренды — это конкретное имущество, подлежащее передачи арендатору по заключенному между сторонами договору. П.3 ст.607 ГК РФ гласит, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие достоверно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Например, если вы заключаете договор аренды здания (нежилого помещения), то данными, позволяющими определить объект аренды, будут являться:
- адрес, по которому расположено, сдаваемое в аренду здание,
- если по этому адресу расположено несколько зданий, то дополнительно указывается номер сдаваемого в аренду здания,
- литерный номер строения (согласно инвентаризационных данных Центра технической инвентаризации),
- указывается номер приказа о присвоении адреса данному объекту недвижимости,
- площадь арендуемого здания,
- описание внешнего вида здания (материал из которого выполнено, количество этажей и т.п.)[1].
К договору обязательно должен быть приложен план здания. В противном случае, судом будет отказано в удовлетворении исковых требований (если возникнут разногласия по переданному имуществу с контрагентом), в связи с отсутствием индивидуализации объекта аренды (отсутствие в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду), и невозможностью точно установить имущество, которое было сдано в аренду. Такой договор суд признает не заключенным, и стороны рискуют потерять денежные средства, оплаченные в качестве госпошлины.
Также необходимо определиться с лицами, имеющими право как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора заключать соответствующие договоры аренды.