Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто может быть созаемщиком по ипотеке, его права и обязанности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Созаемщик — это третье лицо в договоре кредитования, которое наравне с титульным заемщиком исполняет обязательства сделки и имеет те же права на недвижимость. Как показывает практика, чаще его подключают к ипотеке, оформленной на длительный срок, или при высоких финансовых нагрузках кредитополучателя. Смысл привлечения одного или нескольких созаемщиков заключается в смягчении долгового бремени. Банк старается снизить нагрузку на клиентов и минимизировать риски невыполнения ими обязательств. Поэтому, если прописанные в договоре условия непосильны для заемщика, к сделке привлекается дополнительное лицо.
Разница – в ответственности
Поручитель — это гарант, который обязуется помогать в соблюдении финансовых обязательств перед банком кредитуемому. Поручитель не обязуется выплачивать чужой кредит, но выступает гарантом в случае, если у кредитора возникнут сложности.
Созаемщик — лицо, которое одновременно с основным заемщиком отвечает перед банком (то есть гасит кредит вместе с основным заемщиком).
Получается, у поручителя и созаемщика разные типы ответственности.
Поручитель не несет прямой финансовой ответственности перед банком, а созаемщик несет. И здесь важно сделать оговорку, что в данном случае предполагается солидарная ответственность созаемщика. Это значит, что ответственность переносится на второго заемщика в полном объеме, если первый заемщик нарушает график выплат. То есть даже при одной случайной просрочке банк автоматически подключит созаемщика к решению проблемы.
Поручителем называют гражданина, который готов взять на себя ответственность за погашение кредита, если заемщик не сможет выполнять обязательства: потеряет трудоспособность, заболеет или просто начнет скрываться от банка.
Стать поручителем способен каждый совершеннолетний россиянин, у которого есть официальное место работы и стабильный доход (его придется подтвердить соответствующей справкой). Если клиент будет вовремя вносить платежи по графику, поручительство не доставит хлопот. А вот в случае просрочек, накопившихся пеней и штрафов банк будет вынужден обратиться к поручителю и потребовать с него уплаты долга.
По закону поручителем может стать и физическое, и юридическое лицо. За свою помощь поручитель ничего не получает: вознаграждения не предусмотрено. Прав на заемные средства у поручителя тоже нет. Соглашаться или нет — каждый решает сам.
Чем рискуют созаемщик и поручитель
Титульный заемщик перестал платить по займу? Тогда платежи автоматически берет на себя созаемщик (поэтому желательно следить за графиком выплат и быть в курсе всех взносов). С поручителя долг взыщут только после решения суда. До этого с нерадивым плательщиком будут работать служба безопасности банка и коллекторы.
Все участники кредитного договора рискуют имуществом. При нарушении условий договора суд способен наложить арест на квартиру, машину, ценные бумаги — подобное разрешено законом. Но у созаемщика больше привилегий: часть собственности, купленной на кредитные деньги, уже принадлежит ему. У поручителя такого права нет, даже если он полностью погасит долг за заемщика. В подобных случаях поможет суд. Поручитель представляет документы, подтверждающие, что финансы вносил именно он. Суд рассматривает доказательства и обязывает основного заемщика передать поручителю все права на имущество.
Преимущества и недостатки
Ипотека с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков. К плюсам недвижимости таким способом можно отнести:
- Наличие созаемщика увеличивает шансы получить ипотеку на более выгодных условиях и увеличить размер кредита, а значит приобрести квартиру большой площади.
- Платить ипотеку вдвоем проще, так как обязательства по выплате ложатся на обоих. А в случае невыполнения обязательств по объективным причина у одного заемщика, второй может взять кредитную нагрузку на себя.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основным и по процентам по кредиту) и вернуть часть потраченных средств.
- Для банка ипотека с созаемщиком — дополнительная страховка возврата кредита, поскольку лиц, ответственных за его обслуживание больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками решается вопрос, затрагивающий распределения долей в будущей собственности, без необходимости оформлять брак.
К недостаткам такой ипотеки можно отнести:
- Если у одного из созаемщиков возникнут финансовые трудности, банк будет требовать уплату долга со второго созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, то получить одобрение на ипотеку будет сложно.
- Если один из созаемщиков захочет продать свою долю, а второй не даст на это согласие и откажется выкупить долю сам, будет сложно найти компромисс.
Как заемщику и созаемщику оплачивать ипотеку
Размер регулярного платежа, как и его график оплаты всегда один, т.е. никакого деления по числу созаемщиков не происходит. Обязанность кредитных выплат прямо возлагается на «основного» заемщика, являющегося техническим получателем ипотеки по договору, на чье имя открыт ипотечный счет. При этом, как отмечалось ранее, оплачивать кредит (пополнять счет) может как любой солидарный заемщик, так и любое третье лицо.
Для банка значения не имеет, в каких долях созаемщики будут вносить платежи. Его интересует только своевременность выплат. В принципе, «созаемный» договор ипотеки может содержать условие о распределении оплаты кредита между солидарными заемщиками (к примеру, одни вносит 50% платежа каждый месяц, а двое других – по 25%). Но это потребует оформления дополнительного договора или договоров, с которыми финансово-кредитные организации предпочитают не связываться.
Что такое поручитель?
Поручитель по кредиту – человек, готовый отвечать за возврат долга, если заемщик не справится с выплатами. Для чего нужен поручитель – он не является владельцем кредита и не может претендовать на недвижимость, купленную по займу. Но может помочь заемщику получить более выгодные условия и справиться с проблемами.
Если рассмотреть, что такое поручитель по ипотеке, вкратце можно сказать, что он дополнительно гарантирует исполнение обязательств по кредиту на покупку жилой недвижимости. Он выступает в качестве дополнительного залогодателя, обязуется выплачивать кредитные обязательства заемщика в случае необходимости.
Если заемщик не выплачивает кредит вовремя, банк вправе потребовать возврат задолженности у поручителя. Перед тем, как подписать договор, следует ознакомиться, какую ответственность несет поручитель, необходимо оценить возможности и риски. Также следует убедиться, что основной заемщик достаточно дисциплинирован и финансово грамотен.
Созаемщик и поручитель – в чем разница?
Во-первых, надо понимать, что созаемщик, с точки зрения кредитора, тот же заемщик, то есть человек, который имеет такие же обязанности, как основной заемщик. Не получится просто поставить подпись в договоре и считать, что не потребуется нести никаких обязательств при форс-мажорной ситуации.
Ответственность у созаемщика такая же, как и у основного заемщика. Если заемщик перестанет своевременно вносить платежи, то платить по кредиту будет обязан именно созаемщик.
Поручитель – это лицо, которое ручается за заемщика и берет обязательство перед кредитором отвечать за допущенные заемщиком нарушения. Поручитель не должен следить за графиком внесения платежей, а о просрочке может никогда не узнать. Требование оплатить долг как правило поступает в случае, если заемщик перестал вносить средства и накопилась задолженность по займу или кредиту. Условиями поручительства может быть предусмотрена солидарная ответственность (кредитор может потребовать исполнения обязательств по кредиту (займу) у заемщика и поручителя одновременно, либо у любого из них) либо субсидиарная ответственность (требования к поручителю предъявляются после отказа заемщика в исполнении обязательств).
Для получения больших сумм кредита или займа одновременно могут привлекаться и поручители, и созаемщики. Рассмотрим подробнее, чем различаются требования к созаемщикам и поручителям, их возможности и ответственность.
Разница – в ответственности
И поручитель, и созаемщик должны выполнять возложенные на них кредитные обязательства. Однако типы их ответственности перед финансовым учреждением отличаются друг от друга.
Существует солидарная и субсидиарная ответственность. Первая представляет собой ситуацию, когда оба (или более) должника отвечают за один взятый ими долг. Субсидиарная подразумевает собой возможность затребовать деньги с другого человека, если основной должник перестал платить по счетам.
Поручитель несет ответственность только в том случае, если основной заемщик не соблюдает условия, игнорирует звонки, долгое время не оплачивает платежи или платит их в недостаточной мере. В этом случае кредитная организация подключает лицо к решению проблемы, так как оно ручалось за платежеспособность заявителя.
Созаемщик обязан погашать кредит наравне с партнером, так как вместе с ним подписывал договор кредитования. Лицо несет солидарную ответственность, поэтому обладает полным правом на объект недвижимости, если деньги были получены на ее покупку.
Чтo нaдo yчecть coзaeмщикy
Дaжe ecли c тaкoй пpocьбoй oбpaтитcя ктo-тo из poдcтвeнникoв или близкиx дpyзeй, нe тopoпитecь cpaзy гoвopить «дa». Ecть нecкoлькo нюaнcoв, кoтopыe мнoгиe люди зaбывaют yчecть, пpинимaя peшeниe пoдcтpaxoвaть близкиx пo кpeдитнoмy дoгoвopy. Boт пepeчeнь ocнoвныx пpoблeм, c кoтopыми мoжeт cтoлкнyтьcя coзaeмщик:
- дoгoвop зaключaeтcя нa длитeльный cpoк, кaк пpaвилo этo 15–25 лeт. 3a этo вpeмя мнoгoe мoжeт измeнитьcя, включaя ypoвeнь дoxoдoв ocнoвнoгo зaeмщикa и coзaeмщикoв. Oднaкo выплaчивaть кpeдит и пpoцeнты пo нeмy пpидeтcя в любoм cлyчae, дaжe ecли ypoвня дoxoдa для пoгaшeния дoлгa мoжeт cтaть нeдocтaтoчнo;
- ecли coзaeмщик caм peшит взять кpeдит, eгo плaтeжecпocoбнocть бyдeт oгpaничeнa ипoтeчным кpeдитoм, пo кoтopoмy oн вмecтe c ocнoвным зaeмщикoм бyдeт oтвeчaть пepeд бaнкoм зa пoгaшeниe дoлгa. Ecли ypoвня дoxoдa для пoлyчeния eщe oднoгo кpeдитa в пpидaчy к paнee пoлyчeннoй ипoтeкe oкaжeтcя нeдocтaтoчнo, бaнк oткaжeт в нoвoм кpeдитe;
- ecли в кaчecтвe coзaeмщикa выcтyпил cyпpyг, в oфициaльный бpaк c кoтopым зaeмщик вcтyпил yжe пocлe пoлyчeния кpeдитa, тaкoй cyпpyг нe cмoжeт пpeтeндoвaть нa дoлю в ипoтeчнoм жильe, ecли инoe нe пpeдycмoтpeнo бpaчным кoнтpaктoм;
- нeвoзмoжнo пpocтo взять и oткaзaтьcя oт oбязaннocтeй пo кpeдитнoмy дoгoвopy, пpидeтcя либo пoлyчaть coглacиe ocнoвнoгo зaeмщикa и бaнкa, либo oбpaщaтьcя в cyд – пpи этoм cyдeбнaя пpaктикa oтpицaтeльнa.
Caмoe глaвнoe, чтo cлeдyeт yчecть – oбязaтeльнo зaфикcиpoвaть пpaвa coзaeмщикa нa нeдвижимocть пo ипoтeкe. Этo мoжнo oфopмлeнo oтдeльным дoгoвopoм, в тoм чиcлe бpaчным кoнтpaктoм или жe дoпoлнитeльным coглaшeниeм к ипoтeчнoмy дoгoвopy. Либo нeoбxoдимo пpoпиcaть, кaким oбpaзoм дoлжник бyдeт вoзвpaщaть пoтpaчeнныe нa пoгaшeниe eгo ипoтeки дeньги, ecли нa выдeл дoли в жильe oн нe coглaceн.
Как взять ипотеку с созаемщиком?
Если вашего дохода недостаточно, или же есть какие-то сомнения в одобрении заявки на ипотеку, участие созаемщиков повысит шансы на одобрение ипотечного кредита.
Что мы рекомендуем для этого сделать?
- Изучите все ипотечные программы интересующих вас банков, подберите оптимальную программу исходя из ваших текущих условий. Сопоставьте уровень ваших доходов, требуемую сумму кредита, рассчитайте ежемесячный платеж по кредиту, учтите наличие прав на льготную ипотеку с господдержкой и пр.
- Договоритесь со вторым заемщиком (заемщиками) о том, как разделите платежи по ипотеке и доли в недвижимости. Достигнутые договоренности лучше оформить документально – в виде письменного соглашения о взаимных обязательствах.
- Подготовьте пакет документов по ипотеке на себя и на созаемщиков. Как правило, во всех банках требования к документам заемщика и созаемщиков идентичные – паспорт, трудовая книжка, справка о доходах и т.п.
- Убедитесь, что в ипотечном договоре будут четко прописаны права и обязанности основного заемщика и созаемщика с учетом тех договоренностей, которые были достигнуты между вами.
Что делает поручитель и его права
Поручитель не просто наблюдает, когда между кредитором и заемщиком заключается договор о займе. Поручитель – полноценный участник этого договора, который несет частичную или полную обязанность по выплатам.
Обратите внимание! Кредитный договор прописывает вид ответственности, которую несет поручитель:
Субсидиарная – предполагает выплаты при доказанной неплатежеспособности заемщика
Солидарная – поручитель ответственен в полном объеме за нарушение графика выплат.
Банковские организации имеют ряд требований к потенциальным поручителям:
- отличная кредитная история;
- постоянный источник стабильно высокого дохода;
- возраст – до 65 лет;
- лучше, если поручитель будет родственником.
Если выплаты по кредиту по той или иной причине приостановились, кредитор вправе ожидать от поручителя:
- выплаты штрафа;
- оплаты основного долга;
- выплаты неустойки;
- выплаты процентов, начисленных при просрочке.
Если у поручителя не будет средств для оплаты, банк может требовать продать имущество, чтобы получить деньги для выплат. Кроме того, поручитель, не справившийся со своими обязанностями, рискует испортить собственную кредитную историю.
Однако если поручитель полностью выплатил долг банку, он может требовать компенсации с заемщика. Для этого банк выдает все документы, которые могут потребоваться поручителю. Учтите, взыскание компенсации с заемщика возможно только при солидарной ответственности.
Поручитель освобождается от обязательств, если:
- заемщик умер;
- закончился срок поручительства;
- без согласования внесены изменения в договор;
- ликвидирована организация-заемщик.
Причины отказа в выдаче ипотеки
Причины отказа в выдаче ипотеки могут быть разными. Иногда заемщику банально недостает необходимого для одобрения кредита стажа. В таких обстоятельствах гарантом может стать его работодатель, согласившийся выступить в качестве поручителя.
В общей интерпретации оба понятия имеют схожую трактовку. Однако, есть одно существенное отличие между созаемщиком и поручителем и заключается оно в виде ответственности, которую несет каждый из них.
Созаемщик в отличие от поручителя несет солидарную ответственность перед кредитором, что предполагает автоматическое возложение обязанностей основного заемщика на созаемщика, если тот допускает просрочку. Причем переложение обязанностей по погашению кредита осуществляется после первого же нарушения.
Поручитель несет субсидиарную (частичную) ответственность перед кредитором. При этом обязанность по погашению кредита возлагается на него после того, как будет доказана полная финансовая несостоятельность заемщика, то есть обычно после процедуры взыскания задолженности в порядке судопроизводства.
Возможно ли менять условия договора?
Созаемщик может менять условия кредитного договора, но только с согласия основного заемщика. Например, он может обратиться в банк с просьбой увеличить срок кредита и уменьшить ежемесячные платежи — реструктурировать кредит. Или, наоборот, .
В случае с ипотекой созаемщик может оформить ипотечные каникулы, если попал в трудную жизненную ситуацию. Но когда банк будет решать, подходит ли случай под условия каникул, он станет оценивать суммарный среднемесячный доход заемщика и созаемщика.
Главный риск основного заемщика в том, что без согласия созаемщика он не вправе изменить условия договора. Например, если созаемщик не предоставит данные о своем доходе или будет категорически против увеличения срока кредита, заемщик не сможет продлить выплаты.
Поручитель не подписывает кредитный договор и не может влиять на его условия. Но если заемщик, например, увеличит размер кредита, на обязательства поручителя это не повлияет — за исключением случаев, когда он даст на это свое согласие и подпишет новый договор поручительства.
Если поручитель берет выплату долга на себя (добровольно или по решению суда), то сможет обговорить с банком его условия. Возможно, банк согласится на реструктуризацию кредита.
Разница между поручителем и созаемщиком по ипотеке
Уяснив для себя, в чем заключается отличие поручителя от созаемщика, рассмотрим нюансы исполнения ими обязательств по ипотеке.
Обязательное солидарное участие супруга (даже при отсутствии у него доходов) в ипотечном кредитовании связано с тем, что покупаемое жилье исполняет залоговую роль при обеспечении долгосрочной ипотеки. При наступлении обстоятельств, не позволяющих получателю кредита обслуживать его погашение, залог может быть реализован с торгов, а полученными при этом средствами закрыт долг перед кредитором.
Семейный кодекс позволяет использовать совместное имущество супругов в качестве обеспечения исключительно общих долгов супружеской пары. Поэтому для обеспечения своей финансовой безопасности банк привлекает второго супруга в процесс ипотечного кредитования в качестве носителя одинаковых с основным заемщиком обязательств. Наличие между супругами брачного договора с условиями о разделе имущества позволяет избежать привлечения второго супруга в качестве созаемщика. Но тогда и права на недвижимость будут распределяться по-другому.
Роль поручителя заключается в обеспечении возврата задолженности банку, выдавшему ипотечный кредит. Для этого он должен обладать уровнем доходов, достаточным для выполнения обязательств перед банком.
При неблагоприятном развитии ситуации, связанном с необходимостью выплаты ипотечного кредита, гражданин, поручившийся за кредитополучателя, вправе обратиться в суд с целью взыскания с него денежных средств, потраченных на исполнение обязательств перед кредитным учреждением.
Внимание! Главное отличие поручителя по ипотечному кредиту от созаемщика заключается в том, что его ответственность наступает только в случае невыполнения заемщиком своих финансовых обязанностей перед банком. Созаемщик вместе с основным кредитополучателем обязан вносить своевременные и полноценные платежи в счет погашения задолженности.