Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новое в законодательстве о залоге применительно к недвижимому имуществу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В рамках дела о банкротстве Липецкого металлургического , основанного в 1900 г. (далее – завод, должник), Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о старшинстве залогов в процедуре банкротства. Дело оказалось запутанным с точки зрения фактуры, загроможденным многочисленными уступками, поручительствами, залогами, однако весьма несложным с точки зрения права. Если разобраться в перипетиях прав требования и судьбе заложенного имущества, то становится ясно, что речь идет о применении двух-трех норм права. Главное – разобраться.
Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах
Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.
Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.
Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.
При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:
- ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
- ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:
- в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
- касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.
О старшинстве залогов при банкротстве
Процедура наблюдения была введена в отношении завода 26 сентября 2012 г. (дело № А36-3505/2012). АО «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) подало заявление о включении своего требования в реестр требований кредиторов (далее – РТК) завода на сумму более 2,5 млрд руб. на основе заключенного с ним кредитного договора от 24 сентября 2009 г. (далее – кредитный договор 2009 г.). Договор был обеспечен залогом имущества должника по договорам залога 2007–2012 гг., в том числе по договору ипотеки от 9 февраля 2012 г. на основании дополнительного соглашения от 13 мая 2012 г. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору 2009 г. Российская Федерация в лице Минфина выдала Сбербанку госгарантию от 31 декабря 2009 г., обусловленную в силу п. 12 ст. 115 Бюджетного кодекса РФ уступкой прав требования Сбербанка к заводу. Третьи лица (ООО «ОЭУ-Блок № 2 шахта Анжерская-Южная», далее – шахта; ООО «ЛТК “Свободный сокол”», далее – ЛТК) предоставили Сбербанку также поручительство за завод. Срок исполнения обязательства по кредитному договору 2009 г. наступил 21 сентября 2012 г.
Российская Федерация исполнила свои обязательства перед Сбербанком по выданной госгарантии на сумму 1,6 млрд руб. В связи с этим в ходе рассмотрения требования Сбербанка в РТК завода суд произвел соответствующее процессуальное правопреемство по кредитному договору 2009 г. со Сбербанка на Минфин и включил в РТК завода РФ в лице ФНС как залогового кредитора по договорам залога 2007–2012 гг. на сумму 1,6 млрд руб. Оставшееся право требования Сбербанка к заводу в размере порядка 880 млн руб. также было включено в РТК завода как обеспеченное залогом по договорам залога 2007–2012 гг.
Далее в ходе последовательно заключенных договоров цессии право требования Сбербанка перешло вначале к ОАО «Банк “Российский кредит”», далее к ООО «ЕвроСтрой», потом к ООО «ЧугунТоргСнаб» (далее – ЧТС).
Кроме того, Сбербанк выдал кредит шахте по кредитному договору от 12 января 2012 г. под залог того же самого имущества завода по договору ипотеки от 9 февраля 2012 г.
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Распространенной является ситуация обращения одного и того же клиента в банк, в котором оформлен займ на приобретение недвижимости, за получением потребительского кредита. Так как кредитная нагрузка на заемщика и членов его семьи существенно возрастет с оформлением нового займа, банк требует второй кредит также обеспечить залогом. Повторное обременение приобретенной с помощью заемных средств недвижимости не запрещается ни законом, ни политикой банков.
О старшинстве залогов при банкротстве
Аб. 2 ч. 1 ст. 342 Кодекса регламентирует два документа, посредством которых старшинство может измениться:
- соглашение, сторонами которого являются залогодержатели;
- соглашение, участниками которого могут являться залогодатель и один, несколько или сразу все залогодержатели.
При этом данные соглашения не должны затрагивать законных прав и интересов других лиц, которые не являются сторонами соответствующих договоров.
Залогодатель, ранее заключивший договор в отношении предмета, гарантирующего определенное обязательство, с одним залогодержателем, может передать в залог данный предмет последующему залогодержателю, но только при соблюдении нижеуказанных условий:
- последующий залог может быть осуществлен, если другое положение не определено в законе;
- осуществить последующий залог в отношении предмета, уже являющегося обеспечением по обязательству, возможно, если предшествующий залоговый договор не запрещает данного действия;
- последующий залог должен заключаться на условиях, не противоречащих условиям предыдущего залогового договора.
За нарушение правил, приведенных выше, при которых должен осуществляться последующий залог, залогодатель несет следующие риски:
- суд признает договор недействительным по основаниям, установленным в ст. 168 Кодекса;
- предшествующий залогодержатель приобретет право требования у залогодателя компенсации причиненных убытков за нарушение условий договора.
Действует особое условие для последующего залогодержателя, который знал о недопустимости осуществлять последующий залог -требования такого недобросовестного залогодержателя будут исполняться согласно условиям, предусмотренным в предшествующем залоговом договоре.
Если же последующий залог был осуществлен на условиях, не противоречащих предыдущему, и условия второго были изменены, то права последующего залогодержателя не будут затронуты, если произошедшие изменения повлекут за собой ухудшение гарантии его требования.
Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.
Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.
Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.
При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:
- ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
- ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:
- в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
- касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.
Соотношение предшествующего и последующего залогов (старшинство залогов)
1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.
2. Последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
3. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества, предусмотренные пунктом 1 статьи 339 настоящего Кодекса, и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
4. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным последующим залогом, одновременно может быть потребовано досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства и обращено взыскание на это имущество также по требованиям, которые обеспечены предшествующим залогом и срок предъявления которых к взысканию не наступил. Если залогодержатель по предшествующему договору о залоге не воспользовался этим правом, имущество, на которое обращено взыскание по требованиям, обеспеченным последующим залогом, переходит к его приобретателю в качестве обремененного предшествующим залогом.
1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.
В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:
— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;
— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.
2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.
В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.
Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.
Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.
3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.
Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).
4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-ФЗ, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).
- Часть первая гражданского кодекса. Часть первая гражданского кодекса
- Раздел I. Общие положения
- Подраздел 1. Основные положения
- Глава 1. Гражданское законодательство
- Глава 2. Возникновение гражданских прав и обязанностей, осуществление и защита гражданских прав
- Подраздел 2. Лица
- Глава 3. Граждане (физические лица)
- Глава 4. Юридические лица
- Параграф 1. Основные положения
- Параграф 2. Коммерческие корпоративные организации
- Параграф 4. Государственные и муниципальные унитарные предприятия
- Параграф 6. Некоммерческие корпоративные организации
- Параграф 7. Некоммерческие унитарные организации
- Глава 5. Участие российской федерации, субъектов российской федерации, муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством
- Подраздел 3. Объекты гражданских прав
- Глава 6. Общие положения
- Глава 7. Ценные бумаги
- Параграф 1. Общие положения
- Параграф 2. Документарные ценные бумаги
- Параграф 3. Бездокументарные ценные бумаги
- Глава 8. Нематериальные блага и их защита
- Подраздел 4. Сделки. решения собраний. представительство
- Глава 9. Сделки
- Параграф 1. Понятие, виды и форма сделок
- Параграф 2. Недействительность сделок
- Глава 9.1. Решения собраний
- Глава 10. Представительство. доверенность
- Подраздел 5. Сроки. исковая давность
- Глава 11. Исчисление сроков
- Глава 12. Исковая давность
- Раздел II. Право собственности и другие вещные права
- Глава 13. Общие положения
- Глава 14. Приобретение права собственности
- Глава 15. Прекращение права собственности
- Глава 16. Общая собственность
- Глава 17. Право собственности и другие вещные
- Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- Глава 19. Право хозяйственного ведения, право оперативного управления
- Глава 20. Защита права собственности и других вещных прав
- Раздел III. Общая часть обязательственного права
- Подраздел 1. Общие положения об обязательствах
- Глава 21. Понятие обязательства
- Глава 22. Исполнение обязательств
- Глава 23. Обеспечение исполнения обязательств
- Параграф 1. Общие положения
- Параграф 2. Неустойка
- Параграф 3. Залог
- Параграф 4. Удержание вещи
- Параграф 5. Поручительство
- Параграф 6. Независимая гарантия
- Параграф 7. Задаток
- Параграф 8. Обеспечительный платеж
- Глава 24. Перемена лиц в обязательстве
- Параграф 1. Переход прав кредитора к другому лицу
- Параграф 2. Перевод долга
- Глава 25. Ответственность за нарушение обязательств
- Глава 26. Прекращение обязательств
- Задавайте вопрос из любого региона России на форуме и получите ответ сразу нескольких юристов.
- Общайтесь с юристами в чате.
- Пользуйтесь дополнительными платными юридическими услугами.
- Получайте полезный контент.
- Общайтесь с авторами вопросов в чате.
- Дополнительный заработок.
- Отвечайте на вопросы на форуме.
- Ведите собственную страницу.
- Публикуйте статьи, показывая уровень Вашей экспертности, привлекая новых клиентов.
- Перекредитование в другом банке под меньший процент. В период переоформления кредита, которое занимает продолжительное время, на имущество накладывается еще одно обременение.
- У вас возникла трудная финансовая ситуация, и потребовалось взять еще один кредит с обеспечением.
1. В комментируемой статье, новая редакция которой вступила в силу с 01.07.2014, более подробно по сравнению с предыдущей редакцией урегулирована ситуация, когда имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (т.н. последующий залог). В этом случае требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей. Указанное правило действовало и ранее.
В письме Федеральной службы судебных приставов от 23.12.2011 N 12/01-31629-АП даны разъяснения по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество. В частности, указывается, что решение вопроса о том, кто из взыскателей является предшествующим залогодержателем, зависит:
— применительно к заложенному недвижимому имуществу — от даты регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, залогового обременения;
— применительно к заложенному движимому имуществу — от даты заключения договора залога.
При наличии нескольких взыскателей-залогодержателей взыскание на заложенное имущество обращается в порядке, который подлежит применению в соответствии с исполнительным документом предшествующего залогодержателя. Если в процессе обращения взыскания на заложенное имущество судебному приставу-исполнителю стало известно о предшествующем договоре залога, ему рекомендуется незамедлительно проинформировать предшествующего залогодержателя об обращении взыскания на заложенное имущество в пользу последующего залогодержателя.
2. Законодательной новеллой являются нормы о возможности изменения старшинства залогов, т.е. соотношения последующего и предшествующего залогов. Устанавливаются два правила. Во-первых, старшинство залогов может быть изменено соглашением между залогодержателями, во-вторых, — соглашением между одним, нескольким или всеми залогодержателями и залогодателем.
В ст. 43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека). Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий. Возможность заключения соглашения между залогодержателями напрямую законом не установлена, хотя и не запрещена.
Если суммы по основным обязательствам, обеспеченным залогом, различны у двух залогодержателей, то изменить соотношение предшествующего и последующего залогов можно только в рамках обеспеченных сумм. При этом замена предмета залога не влияет на старшинство прав залогодержателей.
Для изменения старшинства залогов посредством соглашения характерно то, что оно не затрагивает права третьих лиц, т.е. субъектов, не являющихся сторонами данных соглашений. Расширительное толкование данной нормы ГК РФ приводит к выводу, что в той части, в которой данные соглашения влекут за собой подобного рода изменения, они (соглашения) являются недействительными.
3. Согласно п. 2 комментируемой статьи последующий залог допускается, если он не запрещен законом.
Условия, на которых может быть заключен договор последующего залога, могут быть определены в предшествующем договоре залога, в таком случае они являются обязательными к соблюдению. Нарушение указанных условий дает право предшествующему залогодержателю требовать от залогодателя возмещения причиненных этим несоблюдением убытков (о понятии убытков см. ст. 15 ГК РФ).
4. В п. 3 комментируемой статьи закреплена обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю сведения о всех существующих залогах имущества, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. К данным сведениям относится информация об условиях договора залога, в т.ч. предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также при установлении соответствующих условий — условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Аналогичная обязанность залогодателя была закреплена в п. 3 комментируемой статьи в прежней редакции, но в качестве санкции при этом указывалось, что залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением указанной обязанности. В соответствии же с новой редакцией данного пункта залогодатель отвечает за убытки, причиненные последующим залогодержателям вследствие невыполнения указанной обязанности при условии, если не докажет, что залогодержатель знал или должен был знать о предшествующих залогах. Указанное правило закреплено по аналогии с положением п. 1 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
5. Пункт 4 комментируемой статьи возлагает на залогодателя, заключившего последующий договор залога, обязанность незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим залогам и по их требованию сообщить сведения о последующем залоге, предусмотренные ст. 339 ГК РФ. Эти положения являются нововведениями ФЗ от 21.12.2013 N 367-Ф��, закрепленными по аналогии с нормой п. 2 ст. 44 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». О форме такого уведомления ничего не сказано. К подобным уведомлениям применимы общие правила о юридически значимых сообщениях (см. ст. 165.1 ГК РФ и комментарий к ней).
Для Граждан:
Для Юристов:
Комментарий к статье 342 Гражданского Кодекса РФ
1. В силу закрепленного в п. 1 комментируемой статьи принципа старшинства залогов удовлетворение последующего залогодержателя производится после удовлетворения предшествующего залогодержателя.
При определении старшинства нужно исходить из времени возникновения права залога. В случае установления залога в обеспечение будущего или условного требования старшинство определяется не моментом возникновения полного обеспечиваемого требования, а моментом заключения договора о залоге. Иначе более заботливый залогодержатель становился бы в худшее положение, чем другие залогодержатели.
Особенности последующей ипотеки предусмотрены ст. ст. 43 — 46 Закона об ипотеке.
Очередность удовлетворения залогодержателей должна соблюдаться и в случае банкротства залогодателя.
2. Нарушение договорного запрета последующих залогов рассматривается в судебной практике как нарушение п. 2 комментируемой статьи, влекущее в соответствии со ст. 168 ГК ничтожность договора о последующем залоге (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2008 г. N А19-13608/07-Ф02-948/08; Постановление ФАС Поволжского округа от 15 июля 2008 г. N А57-6867/07-19). Кроме того, предыдущий залогодержатель вправе на основании подп. 1 п. 2 ст. 351 ГК потребовать досрочного удовлетворения своих требований, а если это требование не будет исполнено, обратить взыскание на предмет залога.
Отметим, что договор о последующем залоге есть сделка по распоряжению заложенным имуществом, совершенная без согласия залогодержателя. Поэтому вопреки указанной судебной практике здесь должны применяться последствия распоряжения предметом залога, совершенного без согласия залогодержателя (см. п. 3 коммент. к ст. 346 ГК).
3. Убытки, о которых говорится в п. 3 комментируемой статьи, состоят в разнице между суммой, полученной последующим залогодержателем, и суммой, которую он мог бы получить, являясь первым залогодержателем.
4. Последующий залог приводит к появлению нескольких залогодержателей. Поэтому в случае необходимости дачи согласия залогодержателя (например, согласия, предусмотренного абз. 1 п. 2 ст. 346 ГК) оно должно даваться всеми залогодержателями. Любой из залогодержателей вправе заявить требования, основанные на ст. 351 ГК.
5. Если предшествующий залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет стоимости предмета залога ранее последующего залогодержателя, то последующий залогодержатель приобретает право залога на сумму, оставшуюся после погашения требований предыдущего залогодержателя, и удовлетворяется за счет этой суммы.
В случае перехода предмета залога в собственность залогодержателя (см. п. 1 коммент. к ст. 334 ГК) удовлетворение последующих залогодержателей становится невозможным, вследствие чего последующие залоги прекращаются. Если предмет залога переходит в собственность залогодержателя и его стоимость превышает размер обеспеченного требования, то последующий залогодержатель приобретает залоговое право на средства, полученные залогодателем от предшествующего залогодержателя.
6. При указанных в п. 4 комментируемой статьи условиях залогодержатель вправе потребовать досрочного удовлетворения за счет заложенного имущества. Соответствующее требование может быть заявлено до обращения взыскания последующим залогодателем на предмет залога, т.е. до его продажи. Залогодержатель, который не заявил о досрочном удовлетворении своих требований за счет предмета залога, не утрачивает право залога на этот предмет. Залоговое обременение сохраняется для нового собственника, считающегося новым залогодателем (ст. 353 ГК).
По смыслу п. 4 комментируемой статьи продажа имущества по требованию последующего залогодержателя производится без согласия предшествующего залогодержателя.
Поскольку залоговое обременение в пользу предшествующего залогодержателя сохраняется, реализовать предмет залога последующему залогодержателю будет довольно затруднительно. Желающих купить предмет, находящийся в залоге, найдется немного. Если предмет залога не удастся продать и последующий залогодержатель оставит его за собой (п. 6 ст. 350 ГК), то он сам займет место залогодателя по отношению к предшествующему залогодержателю.
В каких случаях банк ставит запрет на последующую ипотеку
В соответствие с текущим законодательством такая ипотека допускается, если другое не установлено законом. Ранее существовала норма, по которой последующая ипотека была возможна, если она не была запрещена законом или предшествующим договором с ссудодателем.
На практике заемщик сталкивался с запрещением в 100% случаев. Редко можно было встретить, когда одна и та же недвижимость могла быть перезаложена второй раз. Обычно при отсутствии ограничений кредитор выступал ссудодателем повторно.
На заметку! Первый кредитор вправе установить условия, на которых может быть заключен договор последующей ипотеки.
Теперь недостатки правового регулирования устранены, и заемщики могут в полной мере извлечь выгоду из обладания имуществом, включая для целей обеспечения по кредитным обязательствам.
Отказ банка в последующей ипотеке может быть обусловлен неплатежеспособностью заемщика.
Что такое последующая ипотека
Последующая ипотека — это предоставление нового займа под залог той недвижимости, которая уже является обеспечением по действующему кредиту. По умолчанию, если в кредитном договоре не указано иное, то последующая ипотека разрешается. Кредитором может быть как один и тот же банк, так и разные учреждения.
Для чего же применяется такой вид займа? Наиболее распространены следующие ситуации:
О старшинстве залогов при банкротстве
Заложенное имущество согласно п. 2 комментируемой статьи может быть передано в последующий залог в обеспечение исполнения других требований.
Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.
Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.
Основным риском считается утрата, порча имущества. Хотя недвижимость необходимо застраховать, но выплаты могут не покрыть всех убытков последующих залогодержателей. Клиент не только потеряет жилье, но и вынужден погашать долги. Условия хорошо составленного договора предполагают компенсацию рисков по решению суда.
Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.
Естественно, мало кто мог быть заинтересован в приобретении такого обремененного объекта, и это очень сильно дисконтировало его цену.
Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса.
Право на географическое указание и наименование места происхождения товара (в ред. Федерального закона от 26.07.2019 N 230-ФЗ) 1. Основные положения (в ред.
Отношения созалогодержателей и старшинство залогов
Для данного типа залога порядок оформления идентичен стандартному. Особенностью является необходимость получить согласие от первого кредитора.
Часть заложенного имущества ранее была включена в состав имущества, заложенного по договору, в котором предусмотрен запрет на последующий залог имущества.
Суть правила о старшинстве залогов, о котором идет речь в комментируемой статье, состоит в определении места права залога в очереди залоговых прав, конкурирующих между собой по поводу одного и того же источника их удовлетворения.
Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.
Перезалог недвижимости: что это, суть
Повторный залог недвижимого имущества или последующий залог — это повторный залог недвижимого имущества, ранее переданного в залог для обеспечения других долговых обязательств. Не все финансовые организации предоставляют такую услугу: чаще такие предложения поступают как от посредников, так и от частных компаний, специализирующихся на перезалоге.
важно понимать, что повторный залог разрешен и разрешен российским законодательством, но невозможен, если в условиях первого договора залога есть запрет. То есть, если первый залогодержатель (кредитор, инвестор) указывает в договоре, что заемщик не может повторно заложить недвижимость, то повторная ипотека не может быть осуществлена.
В случае залога требования всех задержанных удовлетворяются, но предусмотрен их стаж. Претензии каждого последующего вложения удовлетворяются только после выполнения обязательств по отношению к предыдущему. Но старшинство может меняться в соответствии с соглашениями, заключенными между сторонами: ипотека и заемщик, или только между ипотечными кредитами.
Довожу до вашего сведения! В случае, если в договоре предварительного залога указаны особые условия для повторного залога, они должны быть выполнены залогом и последующим залогодержателем во время повторного залога.
По закону собственник предмета залога обязуется сообщать каждому последующему вложению все предыдущие факты залога. Владелец также сообщает о повторном залоге предыдущим кредиторам и, по их запросу, предоставляет информацию о последующих залогах. Кредитор также несет ответственность за любые убытки, понесенные в результате последующей потери права выкупа из-за незнания (если только он не докажет, что предварительные обязательства были известны или должны быть известны).
Если повторный залог был произведен с нарушением условий предыдущего залога и новый залогодержатель был проинформирован, его требования по договору выполняются с учетом принципов предыдущего договора.
Важная информация! Для повторной ипотеки стоимость недвижимости должна полностью покрывать погашение кредита по всем ипотечным кредитам. То есть после продажи, в случае неуплаты заемщиком долга, все обязательства перед кредиторами должны быть выполнены.
Если предыдущий кредитор наложил запрет на повторный залог, операция повторного залога обычно признается недействительной судебным органом. Кроме того, бывший залогодержатель вправе требовать немедленного и досрочного исполнения обязательств со стороны заемщика. Если последний отказывается это сделать, предмет залога подлежит взысканию для получения денег после продажи.
Другой комментарий к статье 342 ГК РФ
1. ГК, как и Закон о залоге, допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества прежде, чем требования следующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства.
2. Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге могут потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в т.ч. путем обращения взыскания на предмет залога.
3. Последующий залогодержатель должен быть осведомлен обо всех залогах данного имущества, а также о размере и сроках исполнения основного обязательства. В противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные вследствие нарушения соответствующего обязательства.
В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 31) в случае несвоевременной и неточной записи обо всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию сделок с недвижимостью.