Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Неликвид в Москве: какие квартиры тяжелее всего продать в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Столичные квартиры большой площади также можно назвать сегодня неликвидными объектами, отметила главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова. Она пояснила, что бюджет предложения таких квартир очень высок, особенно в историческом центре, не многие могут себе их позволить. После существенного роста цен в 2020–2021 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый очевидный вариант — это снижение запросов по приобретаемой площади. Поэтому большим спросом пользуются более компактные квартиры с удобными планировками», — согласилась Лапшина.
Некачественный ремонт
Дольше в этом году будут продаваться квартиры с некачественным ремонтом, утверждают аналитики. Покупатели сейчас довольно взыскательны и ожидают, что качество объекта (ремонт, меблировка) должно соответствовать его классу, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Она подчеркнула, что такие ожидания не всегда оправдываются: если это квартира бизнес-класса, то совсем бюджетная мебель здесь может вызвать у некоторых приобретателей вопросы.
Лоты, в которых придется заменить не только обои, но и проводку и трубы, будут пользоваться меньшим спросом. Покупатели не хотят тратить время и дополнительные средства на длительный сложный ремонт, если нужно переехать в новую квартиру в короткие сроки. Особенно сложно в этом году будет продать объекты, требующие значительных вложений: например, после пожара, затопления, просто требующие капитального ремонта, добавила Бережнова из компании «Миэль». Здесь, по ее словам, большую роль играет качественная предпродажная подготовка.
В чем отличие стоимости вторички и новостроек?
В начале 2023 года банки объявили о сильном подорожании ипотеки, поэтому взять кредит на покупку вторичного жилья теперь можно по ставке не ниже 12%. Но риелторы и аналитики утверждают, что каждый месяц цена таких квартир будет снижаться примерно на 1% за квадратный метр. Это поможет скорректировать текущие расценки и вернуться к более реальным показателям 2020-2022 года. Поэтому, если вы хотите продать жилье, то не раздумывайте и делайте это прямо сейчас, так как повышения цен на вторичном рынке точно ждать не стоит.
Если говорить о новостройках, то здесь дела обстоят значительно сложнее. Во-первых, не все готовы вложить свои деньги в строящееся жилье, потому что боятся рисков и отсутствия стабильности. Во-вторых, при росте стоимости строительства и материалов девелоперы не могут позволить себе слишком сильно сбавить цены. Поэтому выгоднее всего будет предоставлять новым клиентам скидки на некоторые проекты и предлагать всевозможные акции. Плюс к этому застройщик сможет сделать жилье более доступным, уменьшая его метражи и увеличивая многофункциональность.
Подведем итоги:
- В 2023 году цены на жилье будут снижаться примерно на 1-1,5% в месяц, но это произойдет далеко не во всех регионах, а только в тех, где произошел застой.
- Ипотечные ставки продолжат расти, а доходы – нет. Поэтому инвестиции будут сопряжены с определенными рисками, в том числе связанными с увеличением сроков окупаемости недвижимости.
- С учетом роста издержек застройщиков стабилизация рынка будет происходить за счет сдержанного роста цен на квартиры в новостройке и более высоких темпов роста на вторичном рынке.
- Желающим сэкономить на покупке квартиры в 2023 году лучше выбрать вторичное жилье, а тем, кто желает выгодно инвестировать свои средства – искать новостройки на стадии котлована.
Ситуация на российском рынке недвижимости
Падение курса рубля вызывает панические настроения в обществе, поскольку это первый признак надвигающегося кризиса. В экономике уже начали расти цены, но вот недвижимость находится в неоднозначной ситуации:
- С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
- С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.
Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.
Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):
- Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
- Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
- Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.
Когда лучше не продавать
Казалось бы, решение продать квартиру или дом – не самое простое, его принимают после долгих обсуждений и только при наличии какого-то адекватного плана на будущее. Но все же есть несколько ситуаций, о которых продавец не всегда вспомнит.
Итак, есть смысл подождать с продажей в таких случаях:
- если квартиру покупали как инвестицию, и с покупки прошло меньше 5 лет. Тут все просто – чтобы не платить с «прибыли» 13% налога, лучше подождать до полных 5 лет владения. Вычет уменьшит налоговую базу на сумму покупки – поэтому она должна быть четко прописана в договоре купли-продажи. Иначе получится вычесть из стоимости только 1 миллион рублей, и налог будет больше;
- если владелец квартиры больше половины последнего года провел за границей. Тогда он считается налоговым нерезидентом и будет платить НДФЛ по ставке в 30%, причем без права на вычет;
- если продаваемая квартира – единственная, а новая «ипотечная» только строится. Сейчас застройщикам остро не хватает рабочих рук на стройках, поэтому даты ввода домов в эксплуатацию могут сдвигаться. И если продать старую квартиру, а новая будет закончена через пару лет – все это время придется арендовать жилье, и параллельно уже платить за ипотеку;
- если есть риск обмана со стороны риелтора или покупателя. Вариантов может быть множество, но главное помнить – если в действиях риелтора или продавца/покупателя вас хоть что-то смущает, лучше несколько раз подумать, стоит ли проводить такую сделку;
- если есть проблемы с документами. Как правило, в договор купли-продажи включается пункт о неустойке – и если у продавца в последний момент не получится провести сделку, ему придется выплатить покупателю определенную сумму;
- если есть что-то, что сильно портит впечатление от квартиры. Например, во дворе дома или в подъезде идет ремонт, перекрыты дороги, что-то строится рядом и т.д. Хоть это и временные явления, из-за них покупатель получит возможность сбить цену.
Соответственно, чтобы не прогадать и не потерять на ровном месте, в таких случаях лучше подождать какое-то время и не спешить со сделкой. Но если деньги нужны «вчера», то особого выбора у продавца, увы, не будет.
B кaкoй ceзoн лyчшe пpoдaвaть квapтиpy
Чeм вышe интepec пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй, тeм бoльшe мoжнo выpyчить oт cдeлки кyпли-пpoдaжи. Ceзoннocть – вaжный фaктop, влияющий нa cпpoc нa нeдвижимocть.
3имoй, ocoбeннo вo вpeмя нoвoгoдниx пpaздникoв и в янвape, cпpoc мoжeт быть минимaльным. Нe тopoпятcя пoкyпaть квapтиpы и в aпpeлe-мae, кoгдa пpoxoдят пacxaльныe и мaйcкиe пpaздники. Лeтoм pынoк мoжeт «cпaть», пocкoлькy мнoгиe пoкyпaтeли нaxoдятcя в oтпycкax. Иcключeниe — кypopтнaя зoнa, гдe кaк paз нaкaнyнe лeтнeгo ceзoнa peзкo вoзpacтaeт cпpoc нa квaдpaтныe мeтpы.
Cвoeгo пикa пoкyпaтeльcкий интepec дocтигaeт c aвгycтa пo ceнтябpь. Имeннo нa этoт пepиoд пpиxoдитcя ocнoвнoe кoличecтвo вcex oфopмлeнныx cдeлoк, пocкoлькy кoличecтвo пoтeнциaльныx пoкyпaтeлeй пpeвышaeт чиcлo пpeдлoжeний нa pынкe. Ecли квapтиpoй интepecyeтcя мнoгo людeй, тo шaнcы пpoдaть ee пoдopoжe вoзpacтaют.
Ecтecтвeннo, ecли пpoдaвeц жилья тopoпитcя и ecть пoдxoдящий пoкyпaтeль, тo oжидaть пoдxoдящeгo ceзoнa нe cтoит. Ceзoннocть пpoдaж квapтиp — этo cкopee фaктop, кoтopый yчитывaют пpoфeccиoнaльныe инвecтopы, кoтopыe зapaбaтывaют нa пepeпpoдaжe квaдpaтныx мeтpoв и cчитaют кaждyю кoпeйкy. Нo ecли ecть вoзмoжнocть пoдoждaть пapy мecяцeв и дoждaтьcя пoвышeния cпpoca, тo лyчшe вce жe пoвpeмeнить co cдeлкoй и пpoдaть нeдвижимocть нeмнoгo дopoжe.
Кaк пpaвильнo ycтaнoвить пpoдaжнyю цeнy
Кoгдa лyчшe пpoдaвaть нeдвижимocть, зaвиcит и oт тoгo, в кaкoм cocтoянии нaxoдитcя квapтиpa. Ecли oнa «yбитaя», a пpoдaвeц ycтaнoвил мaкcимaльнyю цeнy, тo cpaбoтaть этo мoжeт тoлькo в cлyчae aжиoтaжa нa pынкe. Нa цeнy влияeт тaкжe cpoки пpoдaжи. Ecли нyжнo вce oфopмить быcтpo, тo пoкyпaтeль мoжeт пoпpocить cкидкy в 5-10%.
Cкидкy пpeдocтaвляют и в тoм cлyчae, кoгдa в квapтиpe ecть нeyзaкoнeннaя пepeплaниpoвкa. Нe любят пoкyпaтeли и жильe, в кoтopoм paньшe были пpoпиcaны нecoвepшeннoлeтниe дeти, пoэтoмy вecьмa вoзмoжнo, чтo бyдyт дoбивaтьcя cнижeния цeны xoтя бы нa 5%.
Чтoбы нe пpoдeшeвить и нe зaвыcить cтoимocть cвoeгo жилья, мoжнo oбpaтитьcя зa пoмoщью к пpoфeccиoнaльнoмy oцeнщикy. Oн ocмoтpит квapтиpy и cocтaвит aльбoм oцeнки, в кoтopoм oпишeт диaпaзoн цeн и пpoгнoз иx измeнeния в бyдyщeм. Уcлyги oцeнщикoв cтoят oт 5-6 тыc. pyблeй. Для иx paбoты пoтpeбyeтcя тexпacпopт БTИ и дpyгиe дoкyмeнты, в тoм чиcлe пoдтвepждaющиe пpaвo coбcтвeннocти.
Oбычнo нa paбoтy oцeнщикa yxoдит 5-7 днeй. Нo вoзмoжeн зaкaз и cpoчнoй paбoты, кoгдa oтчeт пoдгoтoвят зa 1-2 дня. Нa изгoтoвлeниe тexпacпopтa БTИ yйдeт oт oднoй дo тpex нeдeль.
Пoмoчь в oпpeдeлeнии цeны мoгyт и pиэлтopcкиe aгeнтcтвa, кoтopыe пocтoяннo мoнитopят цeны нa pынкe и вeдyт гpaфики измeнeния cтoимocть квaдpaтныx мeтpoв. Cpaвнивaя aнaлoгичныe oбъeкты пo мeтpaжy, pacпoлoжeнию и oбщeмy cocтoянию, pиэлтopы пoдcкaжyт пpимepнyю цeнy нa нeдвижимocть. Нo oкoнчaтeльнoe cлoвo вce paвнo ocтaeтcя зa caмим пpoдaвцoм.
Ипотека летом 2023 года может измениться
Основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова рассказала, что запланированное на май ужесточение условий выдачи ипотеки будет влиять на рынок недвижимости летом 2023 года. Это первый фактор.
– Напомню, что Центробанк вводит повышенную надбавку к коэффициенту риска. В итоге банкам станет невыгодно выдавать кредиты по низким ставкам и с минимальным первоначальным взносом. Таким образом, можно прогнозировать, что объем сделок уменьшится, – пояснила Гордашникова.
Второй фактор, по ее словам, это изменение условий выдачи ипотечных кредитов на готовое жилье. Сейчас обсуждается, что ставки могут быть снижены до более приемлемых. Но эксперт предполагает, что если такие изменения и будут введены, они коснутся не всего вторичного рынка.
Какие скидки на квартиры есть сейчас
Застройщики, как правило, не заинтересованы в том, чтобы жилье простаивало. Напротив, желательно продать его до ввода дома в эксплуатацию. Официально цены девелоперы не снижают, но рынок активно наводняется акциями и спецпредложениями, рассказывает главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова.
По ее словам, с учетом дисконта на новые квартиры экономкласса в Москве в апреле 2023 года цены на них были на 10% ниже, чем до начала спецоперации на Украине. В комфорт-классе — на 5%. В среднем же цены, по которым квартиры в итоге продаются, ниже заявленных примерно на 7%, говорит эксперт.
По данным Руслана Сырцова из «Метриума», средний размер скидок на столичном рынке новостроек Москвы сегодня составляет 6%, а максимальный — 34%. В Новой Москве средний размер дисконта, который предлагают местные застройщики, увеличился до 4%, тогда как в конце 2022 года он составлял около 3,5%, добавляет Владимир Щекин.
В целом по России дисконт в среднем составляет 3–4%, отмечают в компании «Этажи».
Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости уже наблюдается: показатели в некоторых регионах достигают 7%. На вторичном и первичном рынках имеет место торг, а также различные скидки (до 15 и до 30% соответственно).
К середине 2023 г. прогнозируется снижение цен минимум ещё на 10%. Обратная тенденция может наблюдаться только если геополитическая ситуация улучшится, для чего на данный момент предпосылок нет. Даже если стоимость будет падать не такими большими темпами, как сейчас, это все равно будет происходить. Система скидок может сделать этот процесс менее очевидным, без чего не обойтись продавцам уже построенных многоквартирных домов.
Укрепление курса рубля позволит снизиться себестоимости строительства. Материалы дешевеют, хотя и очень медленно (менее, чем на 1% в год). Количество поставщиков тоже растет, и строительство возобновляется.
Ключевые советы от экспертов
Некоторые тезисы прослеживаются во многих статьях и постах в социальных сетях. Преимущественно эксперты советуют:
- Отказаться от вложения денег в строящееся жилье. Пару лет назад это был отличный вариант приумножения капитала. Инвестор вкладывал сумму в строительство, а после сдачи дома продавал квартиру в несколько раз дороже. На данный момент реализовать готовый объект с высокой прибылью не получится.
- Можно продавать первичную недвижимость. Есть мнение, что стоимость подобных активов находится на пике.
- Лучше вкладываться во вторичное жилье. Здесь нужно мыслить стратегически. Покупка в потенциально растущем районе, который пока не представляет большого интереса, может стать хорошей инвестицией. Перед сделкой важно проверять документы на объект и имеющееся задолженности за коммунальные услуги.
- Для инвестиций выбирать короткий путь. Оптимально приобретать недвижимость, делать ремонт и продавать объект в период до 4 месяцев. За это время рынок не подвергнется серьезным изменениям.
- Стоит отказаться от долгосрочной аренды. Можно сейчас продать долю в квартире или всю жилплощадь полностью, но не стоит выбирать арендатора на длительный срок. Это влечет риски потери денег.
Стоит ли сейчас покупать квартиру
Если есть возможность воспользоваться одной из льготных программ и получить выгодную ипотечную ставку, то стоит рассмотреть покупку новостройки. Квадратные метры всегда остаются выгодным приобретением, и за любым кризисом неизбежно наступает рост цен на недвижимость. Льготные программы существуют не только для IT-специалистов, но и для молодых семей с детьми. Также есть дальневосточная ипотека на новостройки.
Со вторичным рынком сложнее — если «свободных» денег нет, то ставки по ипотеке для готовых квартир могут отпугнуть. С другой стороны, готовые квартиры способны сразу начать приносить доход: с аренды можно выплачивать ту же ипотеку.
«Покупать сейчас жильё или нет, зависит от конкретной ситуации конкретного человека. Если есть свободные средства, которые необходимо разместить в надёжный актив, — тогда да, безусловно стоит покупать недвижимость, так как по сравнению с фондовым рынком квадратные метры более стабильны. При этом лучше приобретать квартиру в готовом доме и желательно с отделкой. Если покупку планировали в фоновом режиме и при этом должны были привлечь ипотечные средства, то сейчас пока самые выгодные ставки распространяются на покупку недвижимости у застройщиков — если проходите по семейной ипотеке или по господдержке, рекомендую брать», — говорит основатель агентства недвижимости Forte Group Зара Назарян.
Лучшее время для покупки и продажи – открываем секрет
С приходом весны все возвращается на круги своя, и так год за годом живет рынок жилья. Конечно, за три десятка лет его существования случалось многое: взлеты и падения, экономические и банковские кризисы, теперь еще добавился уникальный опыт работы в условиях пандемии. Но что бы ни происходило, рынок недвижимости живет по своим законам. Безусловно, на нем не могут не отражаться глобальные изменения экономической ситуации. Тем не менее, он и в самые неблагоприятные периоды сохраняет активность, и иначе быть просто не может: люди, невзирая на экономические и политические реалии, вступают в брак и разводятся, рождаются и вырастают дети… А это означает, что необходимость в совершении самых различных операций с недвижимостью была, есть и будет всегда.
А теперь главное. Самое лучшее время для решения квартирного вопроса то, когда он актуален для вас. И просто неоценимой может оказаться помощь риэлтора, ведь это тот самый специалист, который может беспристрастно взглянуть на сложившуюся у вас ситуацию, оценить имеющиеся у вас активы, проанализировать обстановку на рынке недвижимости и предложить вам оптимальный варианты решения задачи. Так что не ждите лучшего момента, начните менять жизнь к лучшему прямо сейчас, не откладывая ее на потом.
Ожидаемый в 2023 году спрос на квартиры
С начала 2022 г. спрос на квартиры непрерывно снижался на фоне обострения экономических и политических проблем. В середине года количество заключённых сделок по покупке жилья заметно выросло, что обусловлено внедрением программы по обеспечению «околонулевой» ставки застройщиками. Однако после начала частичной мобилизации в сентябре спрос вновь обрушился.
Ближе к концу года был зафиксирован рост количества просмотров объявлений о продаже жилья. Некоторые эксперты позитивно оценивают этот сигнал, ожидая незначительного увеличения спроса в I квартале 2023 г. Но большинство аналитиков считает, что рост связан с традиционным предновогодним скачком платёжеспособности и слухами о завершении программы льготного кредитования.
Пока эксперты строят прогнозы с осторожностью, т.к. уровень неопределённости на рыке очень высок. Но чаще они склоняются к тому, что спрос на квартиры в 2023 г. будет стабильно снижаться. Влияние на показатель в большей степени окажут политические и экономические события.