Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
Определение самозанятости
Самозанятый может заниматься какими угодно видами бизнеса, включая сдачу в аренду жилья. Если самозанятый решит сдавать свою или чужую недвижимость гостиничным бизнесом, он может платить налоги по простым условиям.
Теперь можно кратко рассмотреть, какие виды деятельности может вести самозанятый и какие налоги он должен платить при сдаче в аренду квартиры и другой недвижимости.
- Самозанятый может сдавать свою квартиру в аренду, либо брать ее с чужой владельцем на время и использовать ее в качестве арендатора.
- При этом в зависимости от ряда факторов налоги он может платить за эту деятельность.
- Сдавать квартиру можно как налогово. Регистрация в налоговой инспекции не требуется.
- В отличие от сдачи квартиры в аренду бизнесом, при сдаче жилья как самозанятый налоги платятся только с прибыли.
Если вы решили зарабатывать на сдаче недвижимости, рекомендуется обратиться к специалистам для подробной консультации.
По закону, который введен в 2018 году, любой российский гражданин может оформить самозанятость — стать плательщиком НПД и открыто заниматься любой деятельностью, если она не запрещена законом. Запреты указаны в ФЗ-422. Список разрешенных занятий разрастается. Самозанятыми могут стать люди разных профессий: менеджеры, репетиторы и иные лица, предоставляющие образовательные услуги, таксисты, которые могут взять машину в лизинг либо работать на автомобиле компании.
Государство идет навстречу владельцам жилого недвижимого имущества. Арендодатель вправе стать самозанятым и сдавать внаем любую площадь, на которой могут проживать физические лица. Налог с дохода очень маленький, всего 4%. Можно настроить автоматическую отправку налоговых платежей и страховых отчислений со своей карты, на которую поступают доходы от самозанятости.
Работая в статусе налогоплательщика, нельзя нарушать правила. Пока запрещено сдавать в аренду нежилую недвижимость и апартаменты. По просьбе населения Правительство непрерывно вносит поправки в законы. Самозанятым гражданам нужно отслеживать изменения, которые могут касаться их деятельности.
Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?
На 2022 год правила таковы:
-
при сдаче квартиры ФЗ – 4%;
-
при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;
-
государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.
Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:
-
арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;
-
арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;
-
залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;
-
переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.
Какие варианты есть у владельца?
Собственник квартиры имеет право получать доход от своего имущества. Следовательно, регистрироваться в каком-то качестве – необязательно. Другое дело, что это невыгодно. Доход физического лица облагается по ставке 13% НДФЛ.
В качестве альтернативы можно зарегистрироваться как ИП и выбрать для себя упрощённую систему налогообложения (УСН). Тогда у вас будет два варианта на выбор:
- 15% – доходы минус расходы. Это означает, что 15% вы будете выплачивать исключительно с чистой прибыли. То есть сможете указывать в качестве расходов деньги, которые идут на текущий ремонт, на восстановление квартиры при смене жильцов, на покупку новой мебели и т. д. Правда, такие траты придётся обосновывать;
- 6% – с дохода (+1% на доходы свыше 300 000 рублей в год). В этом случае вопрос о расходах не поднимается. Налоговая смотрит просто на ваш оборот. Во внимание обычно принимаются средства на расчётном счёте.
Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?
Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?
Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.
Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).
К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.
Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».
Как сдать квартиру как самозанятый
Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.
Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.
- Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.
Что такое кассовый метод, и почему это важно для расчетов за ЖКХ и депозит
Кассовый метод при налогообложении самозанятых будет применяться в самом простом варианте: сколько получили денег за месяц – столько заплатили налогов в следующем месяце. Никакого распределения сумм, учета понесенных издержек и прочих льгот (кроме однократного 10000-рублевого налогового вычета).
Почему это важно для сдачи в аренду и что с этим делать?
Ситуация первая – страховой депозит.
Например, обычная практика: квартира стоит 30000 рублей в месяц, при этом арендатор вносит сразу плату за 1 месяц и страховой депозит в размере месячной платы. Всего уплачено 60000 рублей. Налог составит (без налогового вычета) 4%, или 2,400 рублей. Но ведь депозит – это еще не доход арендатора? Он ведь может быть использован на покрытие ущерба, а может быть и возвращен (если ущерба не было). А может пойти как оплата за последний месяц, если стороны договорятся об этом. Но по закону все просто – получил деньги – плати налог. А если депозит или его часть придется возвращать, то уменьшай доход в месяц выдачи. А если доход получился отрицательным, то можно зачесть переплату в будущем.
Ситуация вторая – оплата ЖКХ.
Частая ситуация: оплата за найм составляет 40000 рублей в месяц, при этом арендатор платит сам «по счетчикам» за воду и электричество, а арендодатель из 40000 вносит квартплату – например, 5000 рублей. При этом как самозанятый он уплатит налог со всей суммы 40000 рублей, или 1600 рублей в месяц. Его можно снизить на 200 рублей (5000 х 4%), если квартплату жилец оплатит сам, и предоставит подтверждения. И тогда чек надо пробить только на 35000 рублей. Стоит ли игра свеч- смотрите сами. Чтобы все оформить корректно, может потребоваться подписать допсолгашение и изменить формулировки в договоре найма.
Коротко: как выгоднее платить налоги за сдачу квартиры в аренду
👉 Проверьте, какими способами вы имеете право оплачивать налог — как физическое лицо, ИП или самозанятый. Например, госслужащие могут сдавать квартиры в аренду только в статусе самозанятого.
👉 Посчитайте, какой статус из возможных выйдет выгоднее. Тут важно учесть не только размер налоговой ставки. Обратите внимание на то, что ИП должен дополнительно платить за себя страховые взносы, а у физических лиц в случае переезда за рубеж налог увеличится до 30%.
👉 Чаще всего выгоднее платить налоги как самозанятый. Зарегистрироваться можно в бесплатном приложении «Мой налог».
👉 Заносите в приложение все оплаты за аренду, которые получаете, — приложение автоматически рассчитает доход за месяц и налог.
Какие были предложения
В первоначальной редакции документа Минфин предлагал ввести для самозанятых лиц налог 2,5% с выручки для граждан, которые оказывают услуги физическим лицам или работают по патенту, и 4,5% для тех, кто предоставляет услуги юрлицам или сдает имущество в аренду. Однако ФНС выступило за ставку в 4%, в которую будут включены взносы в Фонд обязательного медицинского страхования.
В итоге в конце сентября в Государственную Думу внесли три законопроекта:
1) О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в городе федерального значения Москве, в Московской и Калужской областях, а также в Республике Татарстан (Татарстан);
2) О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»);
3) О внесении изменений в статьи 56 и 146 Бюджетного кодекса Российской Федерации (в связи с проведением эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»). Здесь сказано, в какие бюджеты и в каком размере будут распределяться платежи от НПД.
Как же тогда перечислять налог?
Самое интересное и одновременно новое в налоговой практике – это программное обеспечение, разработанное ФНС.
Стать на учет как плательщик НПД и отчитываться о доходах граждане смогут в электронной форме, через мобильное приложение «Мой налог». После того как вы установите его на телефон, компьютер или планшет, через приложение следует подать заявление (усиленная электронная подпись не нужна), переслать копию паспорта и свое фото. Если вы уже регистрировались на сайте налоговой, то паспорт и фото не понадобятся.
Если с документами все в порядке, ответ налоговой о постановке на учет должен прийти через приложение на следующий день.
Отказаться от применения НПД можно в любой момент, и налоговая должна снять вас с учета на следующий день после заявления.
Есть два важных момента.
1. В приложении «Мой налог» нужно будет вносить данные о поступлениях денег от покупателей или заказчиков. При расчетах покупателям приложение будет выдавать фискальные чеки, а данные автоматически поступят в налоговый орган. Чек можно отдать покупателю в бумажном или электронном виде.
2. Для этого чека нужно будет обязательно вводить ИНН и продавца, и покупателя (при сдаче квартиры – и арендодателя, и квартиросъемщика). По ИНН квартиросъемщика налоговики смогут понять, является ли он индивидуальным предпринимателем, и определить нужную ставку налога (4% или 6%).
Правда, пока неясно, каким образом налоговая будет рассматривать сделку, если покупатель является ИП, но сделка не связана с его предпринимательской деятельностью (например, если он снимает квартиру для личных целей).
Для того чтобы узаконить новую систему, в часть 1 Налогового кодекса предлагается добавить статью 129.13. Кроме того, нужны изменения и в 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники (ККТ) при осуществлении расчетов в РФ».
Является ли гражданин, сдающий квартиру, самозанятым?
Совсем недавно (до 2019 г.) все граждане РФ (резиденты) должны были уплачивать единый налог со сдачи в аренду своего недвижимого имущества по ставке 13%. Большое количество граждан сознательно избегает взаимодействия с ФНС (скрывая тем самым свой доход), расценивая размер ставки неоправданно высоким.
По этой и многим другим причинам, чтобы увеличить денежные поступления в казну, законодатель пошел навстречу людям и разработал экспериментальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (или спецрежим для самозанятых).
Законопроект носит экспериментальный характер и пока проводится только в 4 регионах — Татарстан, Московская, Калужская области и Москва.
Самозанятые физические лица, которые ведут самостоятельную деятельность, получают прибыль и при этом не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляют работу без трудового договора и не нанимают сотрудников должны уплачивать налог.
Деятельность, которую государство решило обложить налогом:
- Уход за людьми, нуждающимися в помощи сиделки.
- Уборка.
- Услуги репетитора.
Возникает вопрос — попадает ли сдача жилья под закон о самозанятости. Любой вид деятельности, подразумевающий регулярное получение прибыли физическим лицом, будет отнесен к профессиональному доходу.
Ошибочно полагать, что налог на профессиональной доход касается только тех регионов, где проводится эксперимент.
Аренда квартиры подразумевает заключения официального договора и систематическое получение прибыли физическим лицом, а значит необходимо отчитываться за полученный доход государству и уплачивать дань в казну за ведение предпринимательской деятельности на территории всей России.