Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда за маткапитал можно выкупить у родственника долю в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка доли в праве собственности (а не отдельного жилого помещения: комнаты, квартиры, дома или части дома) не препятствует направлению средств материнского капитала на погашение обязательств по договору при условии, что жилое помещение пригодно для проживания, а фактически используемая семьей в результате такой покупки жилая площадь становится больше.
Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал
Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.
Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:
- В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
- Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.
Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону. Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала. Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.
Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке. И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.
Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади. До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.
По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать. Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны. После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.
Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:
- Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
- ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
- За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.
На всякий случай, описала способы, как покупателям можно передать собственные деньги продавцу. Способы расчета указываем в договоре купли-продажи.
- Наличными на руки или переводом.
Здесь всё просто. Так как между близкими родственниками больше доверия, они обычно передают деньги таким способом — в день подписания договора купли-продажи или после регистрации сделки.
- Аренда банковской ячейки.
Стороны до подписания договора идут в любой банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец получит доступ к ячейке только когда он выписку из ЕГРН на квартиру, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная — от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив счет в банке.
Тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит выписку из ЕГРН на квартиру, тогда сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Услуга стоит около 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса, если стороны решили оформить нотариальный договор.
Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки — наличкой на руки или переводом на банковский счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Какие еще условия необходимо соблюсти
Самое важное и первое — использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно только после того ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду ребенок, появление которого дало семье право на получение материнского капитала.
Обход этого условия – обращение в потребительские кооперативы и получение займов под маткапитал. Это вполне законно и пользуется своим спросом, однако за «услуг» кооператив обязательно возьмет свой процент, и чаще всего – не маленький. Второй способ – покупка с отсрочкой платежа, когда часть средств вносится из собственного бюджета, а остаток прописывается в договоре и перечисляется Пенсионным Фондом после исполнения малышу трех лет. При этом нужно, чтобы типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа был заполнен по всем правилам, иначе ПФР может отказать в перечислении средств впоследствии (право на маткапитал сохранится, просто деньги продавец не получит).
К слову, покупка с отсрочкой для сделки с родственниками – практически отличный вариант, ведь именно долгосрочность в этом случае – подтверждение серьезности намерений.
Еще одно условие – обязательное оформление приобретенного жилья в долевую собственность. То есть в числе прочих документов покупатель обязан предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в долевую собственность всех членов семьи. На выполнение обязательства относится шестимесячный срок, после этого ПФР вправе провести проверку, и если обязательство не будет соблюдено – завести уголовное дело на владельца сертификата на маткапитал.
Из этого исходит следующая проблема: дети, косвенно вовлекаются в сделку, а по закону возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Под родственниками подразумеваются в этом случае:
- непосредственно сами родители ребенка;
- отчим или мачеха по отношению к ребенку;
- усыновители по отношению к усыновленным детям;
- дедушка или бабушка по отношению к внуку/внучке;
- братья или сестры по отношению друг к другу, в том числе не полнородные, то есть имеющие родственную связь только по одному из родителей.
То есть, исходя из этого, получается следующее: продавцом может быть только такой родственник, который не находится в прямой связи с самим покупателем или его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала дом или квартиру у старшей совершеннолетней сестры ребенка, его бабушки и т.д.
Однако, и это условие вполне можно обойти: просто в качестве покупателя выступает лишь один из супругов. Сделка проводится следующим образом:
- второй супруг пишет согласие на покупку дома за материнский капитал;
- проводится сделка купли/продажи, в ходе которой супруг становится единоличным собственником жилья;
- оформляется право собственности в Росреестре (сегодня это не обязательно делать самостоятельно, в нотариальной конторе также помогают зарегистрировать право на объект в Росреестре через систему межведомственного взаимодействия);
- оформляется обязательство (также у нотариуса) о том, что покупатель обязуется выделить доли детям и – второму супругу в шестимесячный срок с момента перечисления средств Пенсионным Фондом РФ;
- после этого покупатель с готовыми документами обращается в Пенсионный Фонд и пишет заявление на распоряжение средствами материнского капитала.
При этом получается, что в сделку дети не вовлечены, значит, она не может быть признана незаконной.
При покупке родителями с участием детей (то есть их непосредственном участии в сделке, когда покупателями выступает вся семья) — риск есть, ибо такая сделка априори недействительна. И, обнаружить факт родства могут только теоретически (Например, если не доброжелатели напишут в органы и т.п.). Но это потом, уже после сделки. Сам ПФР подобные родственные связи не установит, просто потому что у ведомства нет таких полномочий.
Нормативное регулирование
Законом не закрепляются прямые запреты на покупку или продажу жилища у близкой родни. Об этом свидетельствует Федеральный закон № 256-ФЗ «О мерах поддержки семей с детьми». Но в случае с использованием маткапитала все строже. Законом установлено табу на приобретение недвижимого имущества у законного супруга или супруги. Такой запрет вполне оправдан и логичен. В таблице представлены родственники по степени «дальности», по установленным законом правилам.
| Близкие | Дальние |
|---|---|
| • мама и папа; • бабушка и дедушка; • сестра и брат; • муж и жена; • сыновья и дочери. |
• тети и дяди; • кузены и кузины (двоюродные, троюродные сестры и братья и т.д.); • племянники и племянницы; • прочая родня. |
Особенности покупки доли в доме за материнский капитал
Можно ли купить долю в доме на материнский капитал? На средства государственной льготы действительно получится приобрести и такое жилье. К покупке предъявляются следующие требования:
- Купить получится только жилой дом. В документах (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности) указывается жилой статус недвижимости. Если на бумаге это дача, а по факту дом, в котором реально проживать – реализовать капитал не получится.
- Купленный дом должен быть достаточно благоустроенным и отремонтированным, чтобы в нем проживали постоянно. Санитарно-гигиенические нормы, строительные правила должны неукоснительно соблюдаться. Конструкция должна четко соответствовать разрешению на строительство, несогласованные перепланировки и переустройства запрещены.
- Свет, газ, тепло и водоснабжение должны подаваться постоянно и без проблем.
- Покупаемая часть должна в реальности быть огорожена от остального помещения. На практике дома часто перестраивают, создавая из одного дома «двухквартирник», рассчитанный на две семьи.
Если все перечисленные условия соблюдены, Пенсионный фонд согласует сделку. В остальном покупка доли на материнский капитал не отличается приобретения доли в квартире. Необходимо:
- подписать договор купли-продажи, передаточный документ;
- зарегистрировать нового собственника в Росреестре;
- сформировать пакет документов и дождаться решения фонда по сделке.
После регистрации обращаются в ведомство для выплаты капитала.
Некоторые пользователи государственного семейного сертификата не задумываются, что на государственные деньги не обязательно покупать жилье целиком – можно приобрести его часть. Приобретаемая доля должна отвечать основным требованиям закона по пригодности проживания, а также быть изолированной от остального жилья.
Оформить покупку достаточно просто при условии неукоснительного соблюдения всех норм закона. В частности, при использовании схемы обналичивания государственного сертификата через покупку у родственников виновных ждет уголовная ответственность.
Очень важный момент – оформление и исполнение обязательства по разделу доли между членами семьи. Раздел производится в течение шести месяцев с даты поступления оплаты доли и снятия залога.
Улучшение условий проживания с помощью маткапитала
По закону расширение жилплощади, реконструкция, приобретение нового жилья подпадает под целевое расходование финансовой помощи. Покупка квартиры у родственников за материнский капитал не нарушает законное предоставление мер государственной поддержки. В 2022 году госструктуры выделяют на первого ребенка 586,9 тыс. руб., на второго и последующих членов семьи – 775,6 тыс. руб.:
- Стать обладателем сертификата могут мамы после регистрации на сайте Госуслуг.
- Законом предусмотрены случаи, когда право владения сертификатом переходит отцу или усыновителю.
Воспользоваться материальной помощью можно после достижения ребенком трехлетнего возраста. Чтобы распорядиться денежными средствами, проходят следующие этапы:
- регистрируют личный кабинет на сайте Госуслуг;
- обращаются к госструктуре посредством передачи заявления в электронном виде на получение сертификата;
- по требованию предъявляют документы в МФЦ или ПФР.
Как оформить документацию
Главное условие оформления соглашения о купле-продаже недвижимости с помощью сертификата – регистрация передачи прав на квартиру до перевода денег. Непосредственный процесс приобретения дома или квартиры (а также части жилья) осуществляется с такой последовательностью:
- Подготавливают и подписывают соглашение о купле-продаже жилой площади. Там отмечают, что расчёт производят при помощи государственной поддержки – сертификата.
- Оба участника заключаемого договора идут в регистрационную палату и переводят недвижимость на имя покупателя.
- Когда переход прав осуществлён, покупатель приносит заполненное заявление Пенсионному фонду. Именно здесь согласовывают заявки на покупку дома за счёт сертификата.
- Если служащие Пенсионного фонда считают сделку действительной, деньги из сертификата зачисляют второй стороне.
Перед походом в отделение Пенсионного фонда следует собрать следующие бумаги:
- сертификат на государственный мат.капитал;
- ксерокопии свидетельств о браке и о рождении/усыновлении детей;
- соглашение о купле-продаже дома или квартиры;
- если жильё приобретается с помощью кредита, то нужна копия кредитного договора;
- обязательство с подписью нотариуса о распределении доли детям;
- выписка из банка с расчётным счётом получателя.
Процедура покупки части квартиры или дома с использованием средств маткапитала
Для желающих улучшить свои жилищные условия перед тем, как купить долю в квартире на материнский капитал, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры. По общему правилу воспользоваться средствами такой поддержки от государства можно только после того, как ребенку исполнится три года.
В связи с тем, что у многих семей просто катастрофическая ситуация с жильем, в случае, если они остро нуждаются в улучшении жилищных условий, можно использовать сертификат до 3 лет несовершеннолетнего.
Это возможно при внесении первого взноса по кредиту, а также при погашении уже существующего кредита на покупку жилья.
В других обстоятельствах родители могут получить помощь для приобретения квадратных метров безо всяких ограничений уже после достижения трехлетнего возраста ребенком.
В каких случаях Пенсионный фонд откажет в выдаче сертификата на покупку квартиры
Выкупить долю в квартире может не каждый желающий. Одним из главных условий Пенсионного фонда, которое нужно соблюдать, является приобретение отдельного объекта недвижимости, а не просто доли в праве собственности.
Вместе с тем нельзя сказать, что такое требование является абсолютно правомерным и не подлежит обжалованию. Судебная практика по данному вопросу очень разнообразна. Некоторым гражданам за защитой своих прав приходится обращаться даже в Верховный суд РФ.
Выкупить долю в квартире у мужа за счет материнского капитала можно только в том случае, если брачные отношения уже расторгнуты и бывший супруг с семьей больше не проживает.
Исходя из вышесказанного, органы Пенсионного фонда могут отказать в выдаче сертификата в следующих случаях:
- приобретаемое помещение не является жилым;
- жилье не соответствует установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям;
- сделка на покупку доли квартиры оформлена на близкого родственника.
Основные положения применения МСК на оплату жилья прописаны в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12/12/2007 года.
Покупая часть жилого помещения, важно иметь правильное представление о таком понятии, как «доля». Прежде всего под долей подразумеваются не выделенные фактические квадратные метры, а частичное право на владение данной недвижимостью. При решении любых вопросов, связанных с таким жильем, требуется получение разрешений от всех собственников. Причем документы должны быть заверены нотариусом.
| Доля | Раздел |
|---|---|
| Обязательное получение согласия при операциях с жильем | Не нужно согласие |
| Недвижимость оформлена в общей собственности, и оплата за нее делится пропорционально долям | Имеется собственный счет, который оплачивает собственник |
Отказ Пенсионного фонда в приобретении долевой собственности
Довольно часто встречаются такие случаи, когда Пенсионный фонд не изъявляет желания связываться со сделками купли-продажи долей по сертификату и отвечает отказом на заявления такого рода от граждан. Одно из главных правил ПФР — приобретаться должен отдельный объект недвижимости, а не просто доля в праве собственности.
В большинстве случаев данное требование неправомерно и может быть для обжаловано при обращении в суд. В судебной практике довольно часто встречаются разбирательства по вопросу покупки доли с использованием государственных средств и исходы в них самые разные (зачастую — в пользу владельцев сертификата на маткапитал).
- Несмотря на то, что в законе отсутствует запрет по использованию сертификата на покупку доли жилого помещения в собственность лиц, которые уже в нем проживают (имеют права пользования), из-за отказа ПФР некоторым гражданам для отстаивания своих прав приходится обращаться в Верховный суд.
- Оформление жилья в общую собственность всей семьи (независимо от возраста детей) — одно из главных условий направления средств госпомощи на улучшение жилищных условий. Но и тут существуют исключения. Так, в судебном деле, где мать выкупила долю в квартире своего совершеннолетнего сына и оформила ее в собственность несовершеннолетних детей и себя, суд согласился с ее суждениями.
Как оформить покупку жилья у родственников на материнский капитал
Как уже было сказано, приобрести недвижимость у родственников с использованием средств из материнского капитала возможно лишь при соответствии ряду требований.
Стоит учитывать, что для сделок подобного рода для подачи специального запроса в ПФРФ о предоставлении государственной финансовой помощи необходимо первоначально провести саму процедуру составления договора, а также обеспечить переход прав собственности на недвижимость обязательной регистрацией в Россреестре.
При оформлении договора купли-продажи в тексте документа нужно отразить факт приобретения квартиры с использованием денег из материнского капитала, также там должен быть указан расчетный счет продавца, по которому будут переведены средства.
Еще один ключевой момент заключается в сроках предоставления необходимых бумаг в отделение ПФРФ вместе с заявкой на использование соответствующей финансовой помощи – они оговариваются при подаче первоначального заявления о намерении распорядиться средствами. В случае нарушение указанных дат к виновному лицу могут быть применены штрафные санкции.