Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
В тексте предварительного договора купли-продажи квартиры стороны согласуют прежде всего существенные условия будущего основного договора. Это:
● предмет — какой объект продается, адрес, метраж, кадастровый номер, дополнительные индивидуализирующие признаки;
● стоимость — сколько покупатель обязуется заплатить продавцу;
● перечень лиц, которые сохранят возможность использовать продаваемое жилье.
Также участники согласуют дополнительные условия, которые считают важными. Например, способ расчетов, порядок и срок передачи доли в квартире приобретателю.
Также следует указать срок, в течение которого они намерены подписать сделку. По правилам статьи 429 Гражданского кодекса РФ, если такой срок не согласован, он по умолчанию составляет один календарный год.
Важное условие, ради которого вообще затевается заключение предварительного договора, — задаток. Это небольшая по сравнению со стоимостью основного договора сумма, которую приобретатель передает в качестве финансовой гарантии серьезности своих намерений. Если потом приобретатель уклонится от купли-продажи, продавец оставляет всю сумму у себя. Если он сам уклонится — придется вернуть деньги в двойном размере: это правило предусмотрено статьей 381 Гражданского кодекса РФ.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
Основания для расторжения
Предварительный договор сохраняет юридическую силу до заключения основного договора или теряет действие, если в обозначенный в нем срок сделка не произошла и одна из сторон не направила предложение об оформлении основного договора и его регистрации. Также ПДКП может быть расторгнут, если:
- у покупателя или продавца возникли сложности с оформлением документов или сбором денег, а дополнительное соглашение о продлении срока действия предварительного договора при этом стороны не подписали;
- если оба представителя сделки добровольно договорились о расторжении ПДКП;
- если во время оформления сделки обнаружились недостатки в продаваемой недвижимости или ограничения по ней — например, наличие обременения или порча имущества;
- если квартира приобретается в ипотеку, а банк не согласовал объект и отказал в кредитовании;
- когда один из собственников — несовершеннолетний, а органы опеки не дали разрешения на сделку.
Особенности при покупке доли в праве собственности на квартиру
Нуждающимся в жилье малоимущим гражданам рекомендуем купить долю в праве собственности на жилплощадь. При этом следуйте таким советам юристов:
- познакомьтесь со всеми жильцами, проживающими в выбранной вами квартире (особенно актуально это для коммунальных квартир, где могут проживать граждане, ведущие антисоциальный образ жизни);
- продавцу необходимо получить отказ всех долевых собственников от покупки доли, выставленной на продажу, так как закон предоставляет им преимущественное право приобретения;
- если в месячный срок никто из собственников других долей не изъявил желания купить дополнительную долю, и все они письменно отказались от покупки, контрагенты имеют полное право начать процедуру оформления покупки;
- указанные письменные отказы нужно нотариально заверить, так несоблюдение этого правила может привести к обращению в суд владельца какой-либо доли с иском о признании сделки недействительной.
Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке
В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.
В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.
Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.
Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.
Как правильно составить?
В “шапке” бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:
- Название деловой бумаги.
- Место создания (город).
- Дата создания.
В первой части основного положения указываются:
- Полное имя продавца.
- Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
- Полное имя покупателя.
- Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
Во второй части:
- Письменное обязательство к будущей сделке.
- Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
- Местонахождение собственности.
- Подтверждение прав собственности продавца.
Как правильно оформить условия сделки:
- Цена (прописывается цифрами и словами).
- Сумма задатка.
- Сумма сделки.
- Срок выплаты.
Особенности заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком
Помимо основных моментов сделки, которые обязательно должны быть указаны в предварительном соглашении, стороны вправе внести иные условия. Документ от этого не потеряет своей юридической силы, а участники сделки могут быть уверены, что существенные для них уточнения будут исполнены. При невыполнении же они могут обратиться в суд и истребовать их по решению судебного органа.
К таким уточнениям могут относиться:
- штрафные меры при нарушении условий договора;
- крайняя дата освобождения квартиры продавцом;
- описание состояния квартиры на момент составления предварительного договора и требование передать ее в таком же виде в рамках основного договора (например, стороны условились, что в стоимость квартиры входит также встроенная мебель и техника);
- требование о том, что жилье передается в надлежащем виде и без задолженности по платежам и налогам;
- иные условия.
Отметим, что стороны вправе договориться о передаче денежных средств без оформления предварительного договора. Но такой вариант рассчитан исключительно на доверие между продавцом и покупателем. В случае отказа от сделки стороны могут лишиться аванса и истребовать его не смогут.
Каждая покупка жилья индивидуальна, но существуют типовые образцы предварительных соглашений, условия которых обязательны для любого типа сделки. Типичный предварительный договор покупки частного дома должен содержать следующие пункты:
- полные ФИО и данные паспортов продавца и покупателя;
- предмет сделки;
- почтовый адрес дома;
- кадастровый и инвентарный номера;
- реквизиты выписки из ЕГРН о правах продавца на дом;
- цена и процедура расчета;
- права и обязанности контрагентов;
- правила разрешения споров;
- обременения;
- место и дата заключения будущей сделки;
- дополнительные условия.
В качестве предмета сделки приводится намерение продавца передать жилой дом покупающей стороне за денежное вознаграждение, определенное сторонами.
Цена указывается в рублях цифрами и прописью, а также обозначается способ передачи оплаты (наличными, банковским переводом, взаимозачетом).
✅ Что такое предварительный договор купли-продажи?
Иван продает свою ½ долю в квартире другому партнеру, Олегу. Но у Олега нет свободных денег, и он решает взять ипотечный кредит. Для того чтобы банк одобрил кредит, Иван и Олег могут заключить договор предварительной покупки — один продает акцию, другой покупает ее в обмен на кредит, взятый банком. Акция, вероятно, послужит обеспечением кредита. Другими словами, банк переводит деньги на счет продавца (Ивана), а покупатель (он же заемщик) становится владельцем доли в квартире, но с комиссией в виде залога банку.
Предпродажный договор (PCA) — это письменное соглашение между потенциальным продавцом и покупателем для оформления их взаимных обязательств. Основным обязательством является заключение основного договора купли-продажи на тех же условиях, цене и порядке расчетов (статья 429 Гражданского кодекса РФ).
CDA также называют письмом о намерениях. Гарантией продавца является продажа доли в квартире, а гарантией покупателя — покупка доли по согласованной цене.
Почему нельзя сразу составить договор купли-продажи? Обычно транзакция задерживается на некоторое время в силу следующих обстоятельств:
- Уведомление других владельцев — продавец не может завершить сделку с покупателем, который не является совладельцем. Во-первых, он должен уведомить всех совладельцев о продаже. Их отказ открывает путь для внешнего покупателя, в то время как их одобрение открывает путь для сделки с желающим акционером.
- Отсутствие денег — у покупателя может не быть денег в данный момент. Нередко для покупки недвижимости берется ипотечный кредит. Банку потребуется некоторое время для обработки заявки, поэтому стороны могут заключить PDCP на этот период.
- Отсутствие права собственности — наследование жилой недвижимости также задерживает завершение сделки. Если продавец является наследником и претендует на долю, он должен подождать шесть месяцев, получить свидетельство, зарегистрироваться в Федеральной регистрационной службе и только после этого распорядиться имуществом (статья 1154 Гражданского кодекса).
- Серьезная болезнь, срочный отъезд и другие причины — откладывает продажу на определенный срок, но служит гарантией того, что сделка состоится позже.
Следует отметить, что предварительный договор не является обязательным условием. Это считается подстраховкой и подтверждением намерений в отношении предстоящей сделки. Создавать или не создавать EPC — на усмотрение участников.
Существенные условия договора
Обязательными условиями предварительного договора купли-продажи являются предмет договора (то есть описание квартиры или другого продаваемого имущества), стороны договора и цена продаваемого имущества. Исходя из перечисленных условий, стороны в будущем обязуются заключить договор купли-продажи именно указанной квартиры и именно по оговоренной цене.
В предварительном договоре также обычно указываются порядок и сроки заключения основного договора. Кроме того, при продаже квартиры в договор включаются условия о внесении аванса или задатка, которые являются определенной гарантией для сторон. Обычно сумма аванса или задатка при продаже квартиры составляет 5-10% от общей суммы сделки.
При составлении предварительного договора стороны должны четко понимать разницу между авансом и задатком, чтобы представлять последствия расторжения такого договора в одностороннем порядке.
Внесение продавцом аванса дает сторонам возможность отказаться от оформления основного договора купли-продажи, вернув аванс. Это может произойти, например, при изменении цены на недвижимость.
В этом случае, продавец, заинтересованный в продаже квартиры по более высокой цене, может отказаться от исполнения предварительного договора без штрафных санкций. По другому дело обстоит, если в договоре используется термин «задаток». Получив задаток, продавец может отказаться от исполнения условий договора, только вернув покупателю задаток в двойном размере.
Образец предварительный договор купли-продажи с ипотекой Сбербанка
В предварительном договоре купли-продажи по ипотеке по бланку должны быть отражена такая информация:
- Город и число, когда оформляется документ.
- Сведения о каждой стороне (если в подписании участвует представитель, то данные с доверенности).
- Вся информация с документа о праве собственности (местоположение, долевая или совместная собственность, площадь жилого помещения).
- Цена за квартиру.
- Порядок расчетов. Авансовый платеж, оставшаяся сумма, которую выдает банк непосредственно продавцу, после подписания основного договора купли-продажи.
- Сроки действия бумаги.
- Сведения о зарегистрированных в квартире.
- Кем оплачиваются издержки.
- Время регистрации основного договора купли-продажи.
- Подписи сторон.
Имеет ли документ юридическую силу
Договор обладает юридической силой. При этом неважно, было ли осуществлено нотариальное заверение. Стороны обязаны заключить сделку. Исключение составляют ситуации, когда присутствуют непредсказуемые и непреодолимые обстоятельства, не позволяющие выполнить былые намерения.
Они имеют место быть в следующих случаях:
- срок действия соглашения истек, и ни одна из сторон не заявила о намерении заключить основной договор купли-продажи, или ДКП;
- стороны по обоюдному согласию решили отказаться от сделки, задаток был возвращён, а продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении ПДКП;
- одна из сторон выдвинула предложение о расторжении договора и второй участник сделки согласен на процедуру.
Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры без обращения в суд возможно по стандартному образцу, если какая-либо сторона нарушила обязательства. В таком случае заходит речь о компенсации ущерба. За продавцом остается выплаченный покупателем задаток, а вот покупателю в таком случае порой приходится тяжелее. Если продавец добросовестный, то он выплачивает положенный штраф и возвращает задаток, в противном случае все же приходится судиться.
Помните, что суд не может заставить продавца совершить сделку, но обяжет его возместить покупателю ущерб. Если же Вы сами вознамерились расторгнуть договор, отправьте другой стороне извещение, в котором максимально полно мотивируйте свой поступок. Если оппонент откажет, обращайтесь в суд.
Договор купли продажи квартиры в собственность: особенности соглашения
Согласно ст. 380 и 381 ГК РФ задаток остается у продавца в том случае, если покупатель передумает или возвращается в двойном объеме клиенту, если передумает собственник недвижимости.
Другие особенности договора купли продажи квартиры с задатком:
• Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком регулируется ст. 429 ГК РФ, где указано, что этот тип соглашения свидетельствует о желании сторон заключить договор на определенных условиях.
• Обязательно составите расписку о получении денег (лучше всего – от руки);
• Сам договор заключается в письменной форме, впрочем, если по каким-то причинам вы не заключили его на бумаге, вы можете рассчитывать на свидетельские показания, подтверждающие факт передачи средств, что потребует судебной защиты;
• В случае, если квартира находится в общей собственности супругов, то потребуется согласие второго супруга на сделку;
• Сумма задатка не зафиксирована ни в одном законодательном акте, но в риэлторской практике чаще всего встречается 5-10 % от общей стоимости квартиры. Вы можете достичь компромисса с владельцем недвижимости;
• Часто практикуется заключение договора купли-продажи с обременением, например, договор с правом проживания определенных лиц.
Обратите внимание – предварительный договор купли продажи квартиры с задатком обязательно должен содержать полную стоимость недвижимости и сумму задатка. Для подстраховки возьмите у продавца расписку о получении средств в качестве задатка. Деньги следует передавать только в том случае, если собственник может предоставить все документы на приобретаемую недвижимость. Кстати, можно передать деньги по договору купли-продажи квартиры через банковскую ячейку. Если такой возможности нет – возможно, вы имеете дело с мошенником.