Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Стандарты оценки утверждаются приказами Минэкономразвития — они определяют общие подходы к оценке и уточняют процедуру оценки в разных ситуациях. Закон предусматривает три подхода в зависимости от того, как используется объект.

Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.

В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.

Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.

Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.

При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке

Приезжает оценщик, осматривает недвижимость, делает фотографии, проверяет насколько совпадает фактический план с планом БТИ, оценивает общие физические характеристики квартиры и дома, в котором она находится. На основе своих наблюдений и данных, уже делает заключение.

Неузаконенная перепланировка обязательно будет отражена в отчете с подробными пометками и выводом: подлежит ли она согласованию в БТИ или нет. Существенная перепланировка банк может не устроить, и он откажется кредитовать покупку данной квартиры.

Далее оценщик должен определить рыночную стоимость квартиры, совершенно не принимая в расчет цену, которую ему назовет покупатель. Расчет будет происходить на основе сравнительного анализа аналогичных квартир в микрорайоне, где находится оцениваемая квартира. Следует понимать, что к квартире, расположенной на крайних этажах, будет применяться понижающий коэффициент — 5-10%.

Следующим и последним этапом будет анализ уже готового оценочного альбома банком, на основе которого он и примет решение о кредитовании покупки данной квартиры.

Важно: некоторые покупатели полагаеют, что с оценщиком можно договориться и тот сделает альбом как надо им: не укажет снесенную стену или завысит рыночную стоимость. Такое случается крайне редко. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что оценщик за взятку завысит рыночную стоимость вашей квартиры.

Что входит в оценку ипотечных кредитов и как они работают

Кредиторы могут проводить оценку имущества различными методами.

Инспектор обычно посещает недвижимость, которую вы заинтересованы в покупке, и готовит краткий отчет.

Однако в других случаях геодезист проведет оценку, используя онлайн-данные, такие как данные о недавних продажах, данные земельного кадастра и местные знания.

• Когда сюрвейер приходит для осмотра имущества, он может потратить 15-30 минут на обход имущества и проведение осмотра, проверку на наличие повреждений, которые могут повлиять на стоимость имущества, и предоставление предварительных комментариев кредитору.
• После завершения тура геодезист определит рыночную стоимость недвижимости. Они рассмотрят предыдущие продажи аналогичной недвижимости в регионе, а также собственный опыт работы на текущем рынке.
• Они также могут сказать вам, какова минимальная стоимость восстановления. Это стоимость восстановления собственности с нуля, что может быть важно при поиске страховки здания на протяжении всего процесса покупки дома.

Кто проводит оценку квартиры для ипотеки?

Оценку квартиры для ипотеки проводят оценщики. Вы можете посмотреть список агентств, аккредитованных банком, где вы берете ипотеку, на официальном сайте банка. Либо вам подскажет данную информацию риелтор, если вы покупаете квартиру и оформляете все через агентство недвижимости.

Напомним, что оценка квартиры для ипотеки – дело официальное, «дядя с улицы» проводить ее не может. Деятельность оценщиков регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который четко определяет основные требования к оценщику. Это может быть компания или индивидуальный предприниматель. В любом случае, у лица, которое будет проводить оценку, должно быть:

• профильное образование,
• членство в СРО,
• застрахованная ответственность.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Результат оценки квартиры

Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.

В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:

• реквизиты экспертной компании;
• паспортные данные заемщика;
• методы проведения оценки;
• общая характеристика объекта недвижимости;
• аналоговое исследование жилищного рынка;
• ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
• приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.

Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.

Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.

Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:

1. Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
2. Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
3. Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.

Быстрый выход на сделку и экономия средств

Главные преимущества сервиса онлайн-оценки для клиента — это экономия времени и средств. Заемщику больше не надо согласовывать время с оценщиком и отвозить отчет в банк. Он может сделать фото в любое удобное время. По оценке экспертов SRG, благодаря переводу процесса в электронный формат время подготовки отчета об оценке сокращается до суток.

Услуга онлайн-оценки по фото заемщика оказывается выгоднее для клиента, поскольку из цепочки исключен посредник в виде оценщика, а сама процедура переведена в электронный формат. В итоге такие отчеты оказываются дешевле традиционных — в среднем на 20–30%.

«Чем быстрее происходит отчет об оценке недвижимости, тем быстрее заключается сделка. Сервис экономит время и деньги заемщика — все документы он получает онлайн в своем личном кабинете, не нужно приходить в офис банка. Это удобно и безопасно», — рассказал руководитель департамента развития ипотечного страхования Альфа-Банка.

Благодаря электронной оценке залога у банка появляется инструмент, позволяющий контролировать ипотечный процесс. Он может отследить, на каком этапе оформления кредита находится заемщик. За счет сжатых сроков подготовки отчета об оценке ускоряется сам процесс оформления ипотеки, а значит, банк может быстрее выйти на сделку.

Сервис также дает конкурентное преимущество: банк получает клиента, который готов рекомендовать банк другим. «По нашим наблюдениям, ипотечные заявки, где заемщик выбирает самоосмотр, чаще конвертируются в выдачи», — отметил топ-менеджер Альфа-Банка.

Почему могут отказать

Перед выдачей ипотечного кредита сотрудники банка особенно тщательно перепроверяют все представляемые данные и документы относительно финансового положения заемщика и его поручителей. При выявлении недостоверности переданной информации, неозвученных кредитных или иных обстоятельствах, вы, несомненно, получите отказ.

Но даже первичное одобрение заявки не означает, что кредитор выдаст ипотеку. Проведя более глубокую проверку предоставленных документов, информации о продавце и выбранной недвижимости, банк может ответить отказом. Разберемся в каждом из этих обстоятельств несколько подробнее.

Что касается самого объекта недвижимости — он должен иметь все необходимые регистрационные документы. При приобретении квартир в новостройке важно помнить о том, что застройщик должен быть аккредитован в банке, куда вы решили обратиться. Небольшие финансово-кредитные учреждения могут испытывать затруднения при выдаче солидных сумм денежных средств или массовом закрытии гражданами своих вкладов.

Получается, что спустя пару недель после одобрения и расчетов с вкладчиками банк просто не сможет предоставить вам нужную сумму по кредиту. Избежать подобной ситуации можно лишь при обращении в крупнейшие банки страны.

Что хочет узнать банк?

Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.

---

Что должно быть в готовом отчете?

После заключения договора на оказание услуг специалист-оценщик выезжает на место для того, чтобы осмотреть квартиру. При необходимости он проводит фотофиксацию выявленных недостатков.

Итогом работы специалиста является отчет об оценке. Данный документ включает сведения об оценочной компании, данные заказчика оценки, сведения об объекте недвижимости, информацию о рыночной стоимости и сравнительный анализ предложений, представленных на рынке, рыночная и ликвидационная стоимость объекта.

Также, как правило, к отчету прилагаются копии документов на недвижимость и фотографии квартиры.

---

Какие факторы особенно влияют на стоимость недвижимости

Основной фактор – себестоимость недвижимости. Сюда входят затраты на строительные материалы, оплату труда рабочим и инженерным специалистам, транспортные расходы на перевозку необходимых материалов и т.д. Но есть и другие важные факторы оценки:

• ситуация на рынке недвижимости в данное время;
• летом цены на недвижимость, как правило, выше, чем зимой;
• жильё в центре всегда оценивается дороже, — там инфраструктура развита лучше;
• жильё в небольших окраинных посёлках дешевле городского;
• износ здания;
• квартиры в домах из кирпича ценятся выше шлакоблочные, – в них теплее в холодное время года;
• недвижимость, которая расположена рядом с зелёными зонами или озёрами экологически всегда чище, поэтому дороже;
• балкон или лоджия – тоже плюс;
• если двор с многоквартирными домами закрыт и даже охраняется, это тоже повышает ценность квартир.

Какие данные указываются в отчёте оценщика

Обычно этот документ содержит следующие пункты:

• начальная информация о квартире или доме: метраж, расположение, кадастровые данные и точный адрес;
• данные эксперта, который непосредственно производил оценку;
• рыночная стоимость объекта с её полным обоснованием;
• фотографии помещения, причём, не только внутренних комнат, но и фасада дома, подъезда, двора и пр;
• описание состояния многоквартирного дома, — работа лифта, мусоропровода, наличие коммуникационных систем;
• этажность здания;
• материал наружной облицовки стен;
• подробное описание квартиры;
• наличие лоджии или балкона, присутствие на них остекления;
• высота потолков;
• желательно – площадь и расположение кухни;
• состояние окон и вид из них;
• наличие совместного или раздельного санузла;
• происходил ли ремонт квартиры или перепланировка;
• отдельно – анализ возможной ликвидности.

Подготовленный экспертом документ имеет стандартную форму — отчет включает не просто заключение о стоимости, а пошаговые расчеты с фото, примененными коэффициентами, формулами. В отчете обязательно указывают:

• точный адрес квартиры, позволяющий ее идентифицировать;
• реквизиты оценщика, включая данные квалификационного удостоверения;
• рыночную стоимость недвижимости — непосредственно квартиры;
• описание МКД и близлежащей территории;
• подробную информацию об оцениваемом объекте с техническим планом;
• сведения о юридической чистоте, отсутствии обременений;
• анализ ликвидности — прогнозируемый срок продажи помещения, если банку придется принудительно реализовывать залог.

Оценщик оперирует фактами — он указывает, как определил рыночную цену, какие данные проанализировал, почему принял во внимание отдельные особенности самой квартиры или дома.

Где лучше заказать оценку?

Заемщик вправе обратиться и к независимому оценщику, и в компанию, аккредитованную банком. Но, чтобы избежать затягивания сроков оформления документов или возврата отчета на доработку, желательно пользоваться услугами компаний, которые уже сотрудничают с банком, знают его требования и отражают в отчете все необходимые банку критерии.

Если выбрана аккредитованная банком компания, то проверять документы, подтверждающие законность ее деятельности, не придется. У независимой компании необходимо проверить наличие следующих документов:

• учредительные документы;
• разрешительные документы на оценочную деятельность;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• полис страхования гражданской ответственности;
• информацию о наличии профильного образования у сотрудников;
• документы, подтверждающие, что компания состоит в саморегулируемой организации оценщиков, которая осуществляет контроль за данной деятельностью.

Похожие записи:

• Несвоевременная выплата зарплаты: компенсация и наказание
• Продажа алкоголя на вынос в общепите
• ЕСВ и ЕДВ на жилье МВД РФ (полиции) 2023-2023